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房地产企业税收培训 董玲霞 营业税及附加 一、纳税人 在我国境内销售不动产的单位和个人是营业税的纳税人。 应依法缴纳营业税金及附加（包括营业税、城市维护建设税、教育费附加及价格调控基金）。 境外单位或者个人在境内销售不动产，如何缴税？ 境外单位或者个人在境内销售不动产，首先看其在我国境内有无设立经营机构，设有经营机构的，以其境内设立的经营机构为纳税人； 在境内未设立经营机构的，但在我国境内有代理人的，以其境内代理人为扣缴义务人; 如果既未在我国境内设立经营机构，也无代理人的，以购买者为扣缴义务人。 单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）发生应税行为，承包人以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以发包人为纳税人；否则以承包人为纳税人。 纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为： 　　（一）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人； 个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税： ①离婚财产分割； ②无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹； ③无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人； ④房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。财税[2009]111号? 　　（二）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为； 　　（三）财政部、国家税务总局规定的其他情形。 二、营业额 纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。 价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费： 　　（一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费； 　　（二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据； 　　（三）所收款项全额上缴财政。 纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。 价格明显偏低并无正当理由或者视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额： 　　（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定； 　　（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定； 　　（三）按下列公式核定： 　　营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率） 　　公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。山西省的成本利润率为10%。 纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。 纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。 ??? 纳税人以人民币以外的货币结算营业额的，其营业额的人民币折合率可以选择营业额发生的当天或者当月1日的人民币汇率中间价。纳税人应当在事先确定采用何种折合率，确定后1年内不得变更。 三、税率 销售不动产按5%的税率征收。 城市维护建设税税率为：纳税人所在地在市区（含县级市）范围的，税率为7%；在县城、建制镇的，税率为5%；不在市区、县城、建制镇的税率为1%。 教育费附加的征收率为3%，价格调节基金的征收率为1.5%。 四、纳税时间 营业税纳税义务发生时间为纳税人销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。 取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 纳税人发生将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。 ????营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天。 营业税的纳税期限分别为5日、10日、15日、1个月或者1个季度。纳税人的具体纳税期限，由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定；不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税。 ????纳税人以1个月或者1个季度为一个纳税期的，自期满之日起15日内申报纳税；以5日、10日或者