房地产成本算1.ppt

* 工程结算（续） 房地产开发企业因施工方延误工期等原因收取的罚款收入，应计入到“营业外收入”科目，不得直接抵减应付工程款或开发成本 分析：对总的应税所得没有影响，但对不同的纳税年度产生影响 * 财务决算 财务决算：工程结算成本+ 土地征用及拆迁费+ 前期工程费+ 开发间接费用 缺点：只考虑合理性，没有考虑是否取得发票 1、维护开发成本的完整性，不直接调整开发成本，而将尚未取得发票的金额视为其他损益调整，增加当期的应纳税所得额。 2、以后年度取得该发票时，再作为其他损益调整，减少当期的应纳税所得额。 * 分配开发成本 1、按照成本项目归集各种开发成本 2、运用分类法分割建筑安装成本 3、按照分割后的建筑安装成本权数分摊开发成本 成本计算方法 常见的有品种法、分批法、分步法 房地产企业一般采用分类法 分类法是品种法和分批法的结合和延伸，是指以产品的类别作为成本计算对象归集开发成本，计算总的开发成本，再按照一定的标准和方法分配计算联产品和副产品的成本的方法 * 副产品 副产品是指使用同种原材料，在生产主要产品的过程中附带生产出来的非主要产品，或利用生产中的废料加工而成的产品。 副产品的费用比重一般不大，按照计划成本计算，倒算出主产品的生产成本 对于房地产开发企业来说，副产品是指可以转让的公共配套设施，如学校、医院、车库等,以及楼宇的外墙面\屋面使用权 * sw029@263.net sw029@263.net 房地产成本核算 主 讲：汤国梅 主要内容 一、成本核算概述 二、成本项目 三、竣工决算 四、计税成本 五、成本计算 * 成本核算程序 1、确定成本核算对象 2、确定成本项目 3、归集开发成本 4、分配开发成本 * * 核算对象 开发成本核算对象，是指在进行成本核算时，归集和分配开发成本而确定的成本承担者。 由于房地产开发企业是按照城市总体规划和建设规划以及土地使用规划的要求，在特定的固定地点进行开发经营的。因此应结合开发项目的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素，按照下列原则，选择成本核算对象： * 核算对象 ?成本对象确定原则如下： 　　（一）可否销售原则。 　　（二）分类归集原则。　　 （三）功能区分原则。　　 （四）定价差异原则。　　 （五）成本差异原则。 　　（六）权益区分原则。 * 核算对象（续） 1．一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。 2．同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核算对象 3．对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。 * 成本项目 房地产开发企业的成本项目，是指房地产开发企业在组织成本核算时，按照经济用途进行分类所确定的费用项目，具体包括以下六个项目： 土地征用及拆迁费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费等。 成本项目（续） 1、土地开发成本：土地征用及拆迁费、前期工程费 2、房屋开发成本：建筑安装费、基础设施建设费、公共配套设施费 3、开发间接费用 * * 土地购置费用 土地征用及拆迁费是指为征用土地所发生的各项费用，包括土地出让金、劳动力安置费、青苗补偿费、土地补偿费、拆迁补偿费、安置动迁用房支出以及其他因征用土地而发生的费用（包括耕地占用税）。 * 拆迁安置的特殊考虑 1、拆迁安置返还的面积内房屋按照成本价计征营业税，即不确认安置差价 2、拆迁安置返还的超面积房屋按照同期售价计征营业税，即需要确认安置差价 注：拆迁时没有确认拆迁建筑物的增值 * 拆迁安置的特殊考虑（续1） 国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知 ?[2009]31号 注：拆迁时确认了拆迁建筑物的增值，按照增值后的金额计入到开发成本 以拆迁资产的增值是否实现为标准 不论是否开工建设，土地成本均属于存货，不允许摊销 拆迁安置的特殊考虑（续2） 中华人民共和国土地增值税暂行条例第八条明确指出，“因国家建设需要依法征用、收回的房地产”，“免征土地增值税” 2008关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知 * 拆迁安置的特殊考虑（续3） 对于搬迁收入是否需要计算营业税的问题，国家税务总局没有明确的答复，但各地普遍下发文件，明确凡经县级以上政府批准，国土局及有关房地产管理部门发出公告，限期拆（搬）迁的地（路）段的，被拆迁户取得的拆迁补偿收入（包括货币、货物或其他经济利益）暂不征收营业税。 * * 前期工程费 前期工程费指企业在前期准备阶段发生的各项费用，包括总体规划设计费、项目可行性研究费、水文地质及工程地质勘察设计费、测绘