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房地产估价实务 刘永胜 副教授 国家注册房地产估价师 国家注册土地估价师 房屋租赁价格评估 《城市房地产管理法》第五十三条：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定……租赁价格……” 《城市房地产管理法》第五十四条：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策，租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。” 国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》(1983年)第15条规定，租赁城市私有房屋“房屋租金由租赁双方按照房屋所在地人民政府规定的私有房屋租金标准，协商议定；没有规定标准的，由租赁双方根据公平合理的原则，参照房屋所在地租金的实际水平协商议定，不得随意抬高。” 房屋租赁价格评估的特点 住宅类房屋租赁价格评估分为政策性评估和市场租赁评估两种类型; 租约对租金估价有一定的影响; 划拔土地上的营利性房屋租赁价格评估应确定土地收益中的国家部分根据《城市房地产管理法》等法律、法规和政策的规定，以营利为目的出租划拨土地使用权的房屋，其租赁价格评估应同时给出租金中所含的土地收益值; 房地产承租权作为一项权利，在评估中必须充分了解其价格形成的过程，才能通过科学的估价途径得到其合理的价格。 主要估价方法在房屋租赁价格评估中的应用 案例分析与作业 * * 房屋租赁价格管理法律规定 市 场 法 收 益 法 成 本 法 在租赁房屋预期收益可预测或可确定的情况下常用的估价方法 市场难以提供类似估价对象的可比实例，也不便准确预测净收益时，易于计算、把握房屋租赁价格基本标准的方法 首选 关键仍然是年净收益的计算和报酬率的选定 先求取建筑物的重置价格 案例分析 作业 *