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浅谈商业地产的发展决策及运营模式 [摘 要] 本文从商业地产决策及运营模式研究入手, 剖析商业地产短线操作的原因，系统分析商业地产运营的特点,对现实中的几种商业地产运营模式进行了理论分析,认为商业地产运营应以商业为核心、资本为杠杆,实现商业与地产的强耦合,构造以战略净现值最大化为目标的商业地产投资决策模型。 [关键词] 商业地产 发展决策 运营模式 资本运营 产权式商铺 一、我国商业地产的发展现状 在我国商业地产开发过程中,多数开发商都是由住宅开发商,尤其是成功的住宅开发商转型而来的,其必然导致有这种“成功”背景的开发商在商业地产开发中表现为:开发程序上沿用“拿地——规划、设计——建设——销售”的住宅开发模式,以销售为最终目的;规划上则是想到哪儿建到哪儿,没有考虑市场上有什么样的商业业态的需求,只是考虑地块能建什么样的商业业态;产品功能上只是停留在住宅开发所能满足的基本功能,而忽视了商业地产所特有的功能需求。这种地产开发住宅化的模式,由于没有有效地同商业对接,造成商业与地产的严重脱节,严重影响了我国商业地产的持续健康发展。客观地说,这种行为的产生有其根本的市场根源: (一) 开发商缺少商业地产的开发经验 商业经营模式迥异于地产的开发,国内房地产企业经过十几年的发展,一些开发模式已十分成熟。但是,这些成熟的开发模式仅是住宅的开发模式,相对于住宅开发,商业地产的开发模式则显得复杂得多。它不但要求能销售出去,而且要售后不乱,保证项目能持续成功经营。这就要求开发商除了具备拿地、建造、销售等经验外,还必须具备商业规划、商业招商、商业运营等方面的经验和专业人才。特别是对一些大型项目而言,如Shopping Mall,是一种新引进的业态,国内鲜有成功的经验可供借鉴,难度更大。 (二) 商业地产短线操作带来的问题 商业网点布局不合理,造成商业资源和社会资源严重浪费。由于商业地产短线操作问题,不少开发商根本不怎么考虑商业地产后续怎么经营这一问题,只要能把物业卖出去就行了,这往往导致一些地产商在开发商业地产项目时,认证不充分,建设开发盲目,招商项目定位与市场脱节,贪大求全,脱离当地消费水平。造成了阶段性结构性的网点布局地区不平衡和不合理,并引发不利就业、扰民、影响交通、破坏环境等一系列问题。。 (三) 商业设施利用率低。 由于开发商对后期项目营运考虑得少,缺乏市场调查和市场定位这一主线,在建筑设计中, 开发商往往为追求经济利益最大化,很容易为了便于销售而规划设计、为了便于出租而规划设计、为了使用面积最大化而规划设计、为了建设成本最低而规划设计,却忘记了营造良好的商业服务氛围,无法充分营造健康、舒适的休闲购物空间以尊重消费者休憩、观赏、停留和交流的需求,它必然造成商业地产后期营运上的困难。 笔者认为商业地产运营是个系统工程,商业地产运营环节应主要由地产开发、商业运营和资本运营等三块构成。在商业地产整体运营中,商业是核心和本质,项目的成败最终取决于其商业运营的成败;地产开发是基础和表现,没有主要包括拿地和建设的地产开发,附着其上的商业运营则失去了必要的基础和载体;资本运营是线索和目的,商业地产运营的各环节都由资本运营实现耦合,并且任何商业项目都是以良性的资本运营为最终目的。根据运营环节构成,相应的运营主体应包括地产开发商、商业运营商和资本运营商。在商业地产实际运营中,可能出现主体重合的现象,比较常见的是地产开发商同时承当了资本运营商的角色,并且承当了部分商业运营商的工作,这是我国现阶段商业地产运营的一个显著特点。 二、解决商业地产开发与运营脱节问题的建议 商业有它的规律,地产有它的规则,两者必须结合起来,单一脱离就会产生很多问题,在这样的情况下需要加大对相关理论的研究力度,加快既懂地产又懂商业的复合型商业地产人才的培养,这样才能更好促进商业地产健康发展。 (一)重新调整自身定位 商业地产的价值是以实现运营价值为基础的投资形式,体现的是地产和商业价值集合而成的金融价值,商业地产的价值最大化不是指开盘销售期间的价格最大化,而应是从商业经营的角度,经过长时间的、持续的经营、发展和培育达到物业的升值,真正实现房地产的价值最大化。在当前,确立这一观念对开发商而言是至关重要的。因此, 开发商要实现从地产开发到商业经营者角色的转变,改变过去重建设、重销售、重招商,轻服务、轻经营、轻规划的落后做法,确立地产开发和商业运营并重的经营格局。 (二)做好商业地产前期定位和规划工作 1.做好商业地产的定位工作。由于商业地产与市场需求关系紧密,地产商开发商业地产时,定位是非常关键的问题,同质化经营只能带来商业资源和社会资源的巨大浪费。只有准确、恰当的经营定位,才能在激烈的市场竞争中得以生存与发展。要做到准确定位,一方面必须适应市场的需求,另一方面