三亚-亚龙湾-瑞吉酒店别墅项目整体报告分析.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 一个舒适的度假类别墅产品，至少要满足以下几个空间尺度： 至少3个套房以上的设计 主卧空间：90-100平米 次卧室空间：50-60平米 起居室空间：80平米 餐厨空间：40-60平米 从以上一个基本产品设计要求我们就可以看出 一个较为舒适的3套房设计的度假别墅产品，仅室内主要功能空间的面积就需要350平米，再加上过度空间、走廊、灰空间等面积，三居室的顶级度假别墅至少需要450-500平米的室内空间。 结合瑞吉酒店情况、客户调研以及一个理想的度假产品要求，我司建议本项目产品户室比为： 价格建议 目前三亚顶级度假别墅价格已经攀升到60000/平方米（香水湾1号）； 加上客户对于本项目的价格预期； 目前项目的基准价格为60000 /平方米 亚龙湾是三亚最好的湾区，而本项目所在地块又是亚龙湾沿海可开发的最后一块地块，并且是条件最好的一块用地； 地块本身的价值和稀缺性可以推动项目涨幅10% 建议售价66000元/平方米 三亚相对于北京、上海、深圳来说，仍属于次发达地区，随着国内一线城市地产价格的上涨空间减少，势必吸引更多的买家将眼光投向仍处于发展中的二、三线城市； 三亚由于巨大的旅游度假资源，以及得天独厚的度假条件，必然吸引越来越多的资金进入； 项目所在区域发展，推动价格涨幅为10%， 即在66000元/平方米的基础上提升到72600元/平方米 如果本项目在产品设计上，充分体现以上顶级度假产品的特色； 我司认为本项目可在72600元/平方米的基础上再上浮10%； 价格为79860元/平方米 把瑞吉最引以为豪的物业管理水平，融入到项目的生活中，本项目的创新，除了硬件产品上的创新，更应赋予更多的软性价值。 国际化管家——衣着讲究、态度谦和、气质庄严、手下管理着一支包括米其林级别的宾馆厨师、保镖、花匠、裁缝、保姆、仆人等庞大的个人服务团队，他们不仅安排整个客户来到酒店后的日常生活，更是客户的私人秘书和亲信，他们有着极高的自身素质和丰富的生活知识。 物业对项目的价值提升一方面体现在后期服务方面，另一方面对于项目的期房销售更为重要，就是品牌保证，就我们对于客户的品牌认知度调研结果来看，大部分客户非常认可瑞吉酒店品牌，其品牌附加价值可以达到每平米1-2万。 瑞吉品牌所带来的价值可以使得价格再上浮20% 即建议最终售价95832元/平方米 我们关于本项目的价格定位是由五部分组成，即： 目前区域基准价格60000元/平方米左右 亚龙湾最后一块湾地，至少带来价格涨幅10%。 项目所在区域发展，推动区域涨幅为10%左右； 产品自身条件及设计感的加入，建议涨幅为10%左右 高端物业管理的实现，及物业品牌的背书，可以使项目增值20%左右。 基于上述分析，本项目价格定位为95832元/平方米。 而我们相信在华远经纪公司和中粮地产的共同努力下 可以实现100,000元/平方米以上的总体均价。 以上价格，我们是建立在瑞吉酒店别墅项目现在就可以开卖的基础上，并没有加上三亚每年房地产市场的涨幅； 目前三亚房价每年以30%的速度往上攀升 我们相信两年后的本项目，还可以实现更高层次的价格跳跃 * * * * * * * * * * * 外立面： 新中式风格，强调自然，天人合一，融在树与水之间 我们要赋予每个别墅独一无二的建筑特质； 例如独有的文化标记或者标示 从而为每栋别墅增加其独有的故事，增加项目的销售卖点 户型入口处：特色景观入口 主卧系 主卧室套房设计，独立动线；至少有30-40平米的露台或阳台空间（不含在主卧面积内），露台或阳台设置露天按摩浴缸和休息区，主卫至少20平米，干湿分区，包含淋浴房、两个水池、独立浴缸、独立衣帽间、双马桶；浴缸半敞开或敞开设计，主卧、主卫观景设计； 主卧区：视野一流，分区合理，功能细化，舒适私密 主卫区： 设计上，除了考虑一般的功能外，要强化休闲、娱乐、观景、情趣元素的设计 主卧半室外空间 露台或阳台设置露天按摩浴缸和休息区 主卧室外空间 空中花园设计，增加主卧的观景面，同时保证主卧的绝对私密性； 辅卧系 次卧室均为套房设计，至少2个次卧室，至少有10-20平米露台或阳台空间（不含在次卧面积内），露台阳台设休息区；次卫至少15平米，包括淋浴房、按摩浴缸、盥洗区，按摩浴缸半敞开设计 开放系：客厅 突出观景和社交功能，与户外至少有20平米的半敞开过渡空间，需与游泳池联动设计 大敞开设计，引景入室 泳池与中景、远景的设计，也起到一个引景的作用 客厅在设计时，要考虑客户有部分商务招待需求； 开放系：家庭室 家庭室内含娱乐空间设计，在功能上