XX大厦销售执行报告（DOC65页）.DOC

销售执行报告 深圳市世联地产顾问有限公司  目 录 市场调查报告 项目分析及战略制定 执行报告 销售准备 市场调查报告 深圳市宏观经济 1．1．1 深圳市2001年经济发展 经济环境 深圳市2001年面临的经济外向度高，是“10年来最困难的一年”。去年以来，美、日、欧经济增长和国际IT产业发展放缓，国际经济形势更加复杂，而深圳经济外向度高，出口依存度位居东南亚首位，产业结构又以电子信息产业为主，因此世界经济和全球IT产业放缓所造成的冲击，使深圳首当其冲。 城市经济增长 由于深圳采取了政府行政效率全面“提速”、赴发达国家和地区招商引资、全面提高通关效率、进一步优化投资发展环境，实施新一轮政府审批制度改革，加快国有企业改革步伐等应对措施，使全市经济在逆境中仍然保持了健康的增长态势。 据深圳市统计局资料，去年深圳全市实现国内生产总值1908.15亿元，同比增长13.2%，在全国大中城市中名列第四：全市规模以上工业企业实现现价工业总产值880.44亿元，增长17.4%；完成固定资产673.37亿元，增长8.7%；社会消费品零售总额609.26亿元，增长13.2%；地方预算内政收入262.49亿元，增长18.3%。 深圳经济特征 深圳市统计局资料显示，2001年深圳经济呈现1月低开，2月迅速回升，3月开始逐步走稳并保持到年底，其4月至12月的累计增长幅度在12.2----13.2%之间，波幅极小。就各项主要经济指标看，深圳经济的运行轨迹与工业、外贸出口的运行轨迹非常吻合，这表明深圳的经济特征是“以工业为主导，以出口为依托的外向型经济”，与世界经济形势变化高度关联。 2 深圳2001年经济特点 ①工业经济快迅增长 据初步统计，去年全市规模以上工业企业实现现价总产值2880.44亿元，按可比口径算，比上年增长17.4%，完成工业增加值843.70元，比上年增长15.6% ②外商投资增势强劲 据统计，去年全年累计实际利用外资36.03亿美元，比上年增长21.4%，其中外商直接投资25.91亿元美元，比上年增长32.1% ③外贸出口全国九连冠 去年深圳外贸出口总额达374.53亿元，同比增长8.36%，连续第九年位居全国大中城市外贸出口首位。高新技术产业进出口各项资料都大幅上升，高新技术产品的出口额达110.21亿美元，同比增长32.21%，占深圳出口总额的29.43%。 ④物价水平有所下降 据统计，去年全市实现社会消费品零售总额609.26亿元，比上年增长13.2%，全年走势比较平稳。物价总体水平比上年相比有所下降，全年居民消费价格总水平累计下降2.2%。 ⑤财政税收稳步增长 据统计，去年全市累计实现地方预算内财政收入262.49亿元，比上年增长18.3%。年末全市金融机构各项存款余额4092.57亿元，比上年初增长29.1%。 1.2全市写字楼总体市场分析 1.2.1 总体市场评价 深圳市的写字楼市场在2001年已触底反弹，在市场供应不足的局面下，前期空置量被进一步消化。西部办公组团随着其标志性建筑物——世贸中心（招商银行大厦）的投入使用，周边写字楼物业如雨后春笋般相继开。中心区随着行政文化区的建设项目的相继开工，中心商务区CBD正在紧锣密鼓的进入实施阶段。 市场供应分析 ① 写字楼占商品房销售比例 从如上三图（1999年、2000年、2001年各类物业销售比例图）中，可以看到，近年来深圳市的写字楼市场总体供应量较少，仅占近年商品房总销售量的2—3%；商业的市场总体销售也较少，仅占近年商品房总销售量的3—5%。 ②写字楼年内销售规律 分析近两年写字楼销售规律，有助于了解写字楼在年内最佳的销售时期。近两年写字楼销售的年内分布如表1—3所示。 近年写字楼年内销售规律（万㎡） 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 全年合计 1999年 2.18 4.05 1.34 7.45 15.02 2000年 2.28 1.04 0.89 7.98 12.19 平均 2.23 2.55 1.12 7.71 13.61 资料来源：国土规划局房地产研究中心 由右图中可见，近两年深圳市写字楼第四季度销售量超过前三个季度的总和， 因此可以佐证写字楼销售的黄金