颐尚温泉前介入方案.doc

重庆颐尚温泉项目前期物业服务 方 案 重庆驰丰物业管理有限公司 二0一三年四月二十八日 颐尚温泉项目前期物业服务方案 前期介入 第一节：总则 前期的物业管理工作极为重要，从这个时期开始，由专业的物业管理人员组成前期介入团队，凭借他们对物业的管理和服务经验，从买受人和使用者的角度和立场出发，全面细致的对整个项目日后的各种使用方案进行考证，将物业服务工作前置，这样可以使买受方的投资达到预期的效果，也能节约开发商不必要的费用支出，使不适应日后使用、管理的因素及时得到调整，减少二次改造带来的浪费，也为日后服务工作奠定良好的基础。 ：前期介入定义 前期介入：是指是物业企业受开发商委托，参与到开发商对项目研发、规划设计、施工建设、开盘营销和配合地产进行竣工验收的各个阶段，物业公司站在业主使用的角度，从管理需求和使用合理性、管理成本、可发展性（更新、改造、升级）等方面，向地产公司提出建设性意见，以减少产品缺陷，满足客户需求和方便后期物业运行的过程。 第三节：前期介入工作阶段 第四节：组织架构 一、组织架构 二、人员编制 序号 部门 岗位 人数 1 项目部 项目经理 1人 2 行政文员 1人 3 工程维修部 水、电工程师 1人 4 土建工程师 1人 5 安全事务部 消防技术员 1人 6 安防技术员 1人 7 环境绿化部 园林艺术技工 1人 8 环境污染处理技术员 1人 第五节：项目各阶段前期介入工作内容及成果 项目研发阶段 其主要任务是： 1、将开发的其他楼盘中出现过的问题整理汇总、分析； 2、从物业的使用便利、配套完善的角度提出建议。 3、将以上问题整理编制成《物业规划设计阶段前期介入报告》提交给项目开发公司。 二、规划设计阶段 其主要工作任务是： 从方便业主生活，降低日后物业管理成本的角度，向项目公司开发设计部门提出物业管理《施工图设计阶段物业管理前期介入报告》。也可通过相关项目的调查，总结类似的工程质量问题，如建筑中出现的漏水、空调外机位小、维护栏的设置等，在接入报告中列入反馈给项目公司开发设计部门，以便在设计中关注并避免。 三、施工建设阶段 其主要工作任务是： 跟进施工安装进度进行现场跟进，发现问题及时通过与房地产公司、施工方等进行，沟通解决。 在施工现场发现的问题要以书面形式呈报给房地产公司相关部门，做好发送地产文件的登记，留好文件回执，并跟进所呈报问题解决情况。 物业公司按时参加房地产公司组织的历次项目现场工作协调会，及时沟通相关问题和进度。 重点掌握隐蔽工程、配套工程关键部位的材料选择和施工质量，及时向项目公司提出改进建议和防治通病的措施，减少业主入伙后投诉数量，为接管验收做好前期准备工作，并及时(每周、每月)向地产公司提交《施工阶段物业管理前期介入周/月报告》。 四、开盘营销阶段 其主要工作任务是： 1、在开盘营销60天前对项目物业服务管理营运成本进行测算、报开发公司。受开发公司委托进行该项目的前期物业服务招投标工作。 2、根据项目公司具体提出的配合要求，在房产销售过程中物业公司(筹备部)有责任提供协助和支持，包括：配合促销活动的实施、销售现场秩序维持，以及销售中心、样板间的清洁和维护等专项服务。针对营销推广过程中涉及的物业管理内容向项目公司营销(策划)部提出《营销配合物业管理前期介入报告》。 物业管理模式研究：一般项目在编制销售包装设计和营销工作方案时需要物业管理概念及模式研究作为项目策划的一部分，以满足销售包装设计内容的要求。 在房屋销售前与房地产公司制订《前期物业服务协议》、《业主临时管理规约》、《住户手册》等。 物业公司应主动了解房地产公司在销售时对外宣传和承诺的内容，根据房地产公司需要，提供物业推介资料以及对外统一说辞，房地产公司对与物业管理有关的宣传和承诺内容需要获得物业书面确认。 五、工程验收阶段 其主要工作任务是： 组织人员配合地产对项目各系统的专项验收工作。 组织人员对项目各系统全面系统的进行梳理、问题汇总形成相关报告，抄送地产相关部门。 六、物业接管阶段 其主要工作任务是： 项目取得《竣工验收备案登记证 》后，物业站在客户使用角度对项目各系统进行检查。形成检查报告，抄送地产工程部。 组织人员对项目各系统对验收时汇总问题进行逐一消项，未消项项目在和施工方、监理协调后仍未整改的形成书面报告抄送地产相关部门进行备案。 物业前期介入小组组织人员对项目各系统移交 技术资料进行系统整理、分类立卷、归档保管。 3、技术资料主要有: 、竣工工程项目一览表，包括竣工工程的名称、位置、结构、层数、面积、装修标准、开工竣工日期等。 、设备清单，包括