房地产市场调研培训-思源研究院(单俊忠).pptVIP

宏观背景研究 * 2 宏观经济与房地产的关联性 宏观经济发展走势； 城市或区域经济发展； 城市发展规划； 城市用地发展规划； 城市近期建设规划； 城市或区域产业发展。 城市房地产投资环境研究——城市竞争力指标体系 “中国城市竞争力评价系统”由５个一级指标系统、２３个二级指标系统和１４０个要素指标构成，是基于关联性、可度量性、可比性、导向性和层次性的基本原则建立的，包括统计指标和调查指标两大类。 ︻城市竞争五要素评价体系︼ 实力指标 能力指标 活力指标 魅力指标 潜力指标 城市竞争力五类评价指标 2007年我国城市化率43.9％，预计2030年达到65％ 范围 城市化率 中国 43.9% 东部 54.6% 中部 40.4% 西部 35.7% 经济增长与城市化水平的关系 * 纳瑟姆曲线——城市化水平在30%至70%之间，是城市化快速发展的时期 * 中国城市化的阶段位置 纳瑟姆曲线 * 中国目前的城市化水平为43.9%，已进入城市发展第二个阶段的中期，城市化水平不断提高，城市化进程加快。 长春市宏观背景分析 长春市近两年均保持了12％以上的GDP增幅，经济快速发展为长春市房地产业的发展奠定了良好的基础，2008年上半年，当其他城市的房地产市场齐降的时候，长春市市场却在续写的昨日的辉煌。 案例分析 长春市产业结构－工业主导、汽车工业占据规模以上工业总产值的73％ 第二产业、第三产业在GDP中所占的比例相当，说明生产性行业和服务性行业处于平衡位置。根据城市发展规律，城市辐射性要想增强，第三产业须占主导地位。而长春工业性质明显，经济增长主要靠工业（一汽）拉动这一现状在短期内还无法改变。 案例分析 城市规划引导城市房地产的发展方向 城市总体规划的期限：一般为20年 城市近期建设规划期限：一般为5年。 城市规划期限 城市总体规划的内容体系 制定城市市域城镇体系规划。 确定城市性质、发展方向，划定规划区范围。 提出城市人口及用地发展规模，确定城市建设与发展用地的空间布局、功能分区及市中心、区中心位置。 确定城市对外交通系统布局及主要交通系统。 制定城市活动中心和主要公共建筑位置的规划方案。 制定城市园林绿地系统的规划。 确定旧区改建、用地调整原则、方法和步骤，提出改善旧区的要求和措施。 制定城市郊区规划。 城市控制性详细规划 根据城市总体规划对近期建设规划范围内的工厂、住宅、交通、市政工程，公用事业、园林绿化、文教卫生，商业网点和其他公共设施做出具体布置规划，确定道路红线。根据道路断面和控制点的坐标、标高，选定技术经济指标，提出建筑艺术形式要求，作为城市各项工程设计的依据。 北京市规划确定十大边缘居住组团 案例分析 十大边缘居住组团规划与轨道交通密切结合 房地产市场研究 * 3 房地产市场研究的点线面及供求关系 区域市场(片区) 整体市场 （城市） 房产项目（个案） 整体供销量的调研 调研内容 数据来源 表现方法 城市/区域 供应量 当地城市房地产交易官方网数据统计年鉴 行业统计公报 行业门户网站 行业发布报告 针对项目：GE图示 针对区域：地图表示 城市/区域 销售量 潜在供应量 当地国土资源局网站 中国土地市场网 一图：Ge地图表示 一表：存量土地统计表 有关供应量的数据规范 已上市量：获取的销售许可证许可的销售面积之和； 已上市存量：获得预售许可证，但未售的建筑面积； 后期开发量：项目规划总建筑面积扣除已上市量； 潜在供应量：研究的地域范围内，已经出让的土地且未进入预售或销售状态，在后续会上市，形成同性质物业的供应量的土地规划建筑面积； 动态销售数据：价格，各次开盘的推售套数、产品及户型、月均销售速度。 潜在供应量调研案例 区域土地存量较大，本案未来的竞争将主要来自于清河营1－4＃地及润泽庄园的后续开发用地，其中竞争关系密切的总规模约有124万平米。 案例分析 长春市房地产市场研究 案例展示 案例展示 En 房地产市场调研内容体系与方法 ——思源研究院（单俊忠） 2008年10月17日 市调概述 目标 推动业务体系化的建设 市场调研模块的规范化 促进业务水平的稳定性 具备一定的可复制性 意义 因势而变 寻找蓝海 产品或服务的改进 营销创新 市调概述 检测营销的效果 用途 土地项目调研 住宅项目调研 … … … 专题性调研 市调概述 成果目标 逻辑清晰 数据准确 内容详实 结构完整 图文并貌 版式美观 市调概述 信息管理的基本原则 原则一：时效性 时效衰减性是信息的重要特征 = $ 信息管理的基本原则 原则二：真实性 知无不言，言无不尽 信息管理的基本原则 原则三：完整性 不遗漏重要信息 相关信息 的缺失 房地产调查 策决上的偏差 信息管理的基本原则 原则四：扁平化 所有信息应一次性传递至所