天津写字楼项目研究告报告.doc

天津写字楼项目研究报告-研究报告 摘要：? 宏观形势判断宏观经济将对写字楼市场发展形成坚定支撑，但也可能导致未来竞争更加激烈。? 供应市场1、 甲级写字楼存量有限，大多为综合体建筑，配套业态较齐备，业态互动性较强。2、 硬件水平上，天津市的平均水平，电梯数与层数比为6层1部，电梯数与单层面积比为250平米1部，车位比则为万平米25部到33部。新入市的写字楼硬件水准相对较高，但超过平均水平的硬件标准并不能单纯支持价格与销售速度。区位仍是客户选择写字楼的最主要因素。3、 外资高水平物业管理公司的引入对写字楼吸引力的决定作用不强，处于辅助作用。4、 在中心区域，客户对租金敏感性较低，软硬件条件的提升可有效支持租金，但次中心或边缘区域软硬件条件的提升则对租金影响有限。? 需求市场1、 客户对写字楼位置都绝对的重视，市中心区域写字楼租金有着明显的优势。2、 除十一经路等极少数区域外，各区域均有相对集中的业态作为主力。而租用面积在300平米以下为多。客户行业的集中对区域产品的招商有着相当的帮助作用。3、 销售速度难以得到保证是天津市写字楼市场的普遍难题。? 潜在市场上潜在市场竞争激烈。项目分布更倾向于市中心集中，集聚效应更加明显。? 本案的可行性建议1、 本案目前推出市场可实现租金1.8元/天?平米，售价为5996元/平米。2、 若本案三年后推出，则租金2元/天?平米，售价6551元/平米。3、 兴建写字楼机会成本较高，绝非本案最优选择。相对而言，酒店式公寓或服务式公寓更具操作性。建议缩小写字楼体量，增加酒店式公寓或服务式公寓的比重。4、 如一定坚持写字楼定位，则建议前3—5年由松江集团自行持有招租，待商务条件成熟后，再考虑出售或整体转让，以回避初期销售价格过低或销售速度过慢的窘境。5、 相比而言，针对物流类企业、SOHO自由职业者或总部经济均有一定可行性，其中物流类企业操作性但需求的不确定性仍是价格实现的最大瓶颈。?目录第一部分：市区存量写字楼状况 5一、宏观经济运行情况 51、 天津市GDP、人均GDP分析 52、 全社会固定资产投资情况 63、 招商引资情况 74、 政策规划对写字楼的影响 8二、供应状况 81、 存量写字楼总体规模 82、 写字楼区域分布状况 93、 各区域写字楼细部特征 144、 写字楼物业及配套状况 175、 写字楼供应状况小结 19三、需求状况 191、 各区域写字楼租金、入住状况 192、 各区域写字楼售价状况 223、 各区域写字楼入住客群特征 234、 写字楼需求小结 29第二部分：写字楼市场变动趋势 30一、未来三年潜在写字楼规模 30二、潜在写字楼分布状况——写字楼分布变动特征 31第三部分：本案可行性分析 33一、区域现状概要 33二、地块特征，可视、可达性 33三、预计租金、售价 341、 市场法 352、 收益法 353、 租金、售价的最终确定 36四、收益的实现途径分析 371、 银行 372、 保险公司 383、 IT企业 384、 物流类企业 395、 化工实业类企业 39五、收益成本对比—本案操作方式建议 401、 实际成本对比 402、 机会成本比较 403、 本案操作建议 40第四部分：总结?? 本案写字楼可行性 41?第一部分：市区存量写字楼状况一、宏观经济运行情况1、 天津市GDP、人均GDP分析?长期以来，天津的经济水平保持了两位数的增长，2004年全年实现地区生产总值2931.88亿元，按可比价格计算，比上年增长15.7%，增速比上年加快0.9个百分点。05年前三个季度完成地区生产总值2477.64亿元。预估05年整个经济仍将保持较高的增长速度，经济的长期稳定增长为地产发展创造了良好的经济环境。从目前的发展现状来看，天津正在面临一个新的转型期。作为国民经济的晴雨表，天津的写字楼市场得到了宏观经济的强力支撑。2、 全社会固定资产投资情况?2004年，天津固定资产投资达到1258.98亿元，突破1200亿元，同比增长20.28%。2005年1-9月，全市完成固定资产投资1045.47亿元，同比增长10.8%，继续保持迅速上涨。预计05年也仍将保持较高的增长速度。固定资产投资额是反映一个地区房地产市场热度的重要指标，天津固定资产投资额的持续快速上升，表明房地产仍处在上升通道中，仍有进一步稳定发展的潜力，但是，投资的过热也容易导致供应过剩，需加以警惕。 ? ? ? 3、 招商引资情况? 吸引内资情况?截至10月底，外地在津投资协议额353.5亿元，同比增长144.63%，完成年考核目标的146.41%；实际利用内资额203.7亿元，同比