浅析房地产项目投资制浅析房地产项目投资控制.doc

房地产建设项目投资控制是每个投资者所关心的重要内容之一，就工程项目建设而言，房地产投资控制贯穿于房地产项目建设的全过程。 从目前的房地产投资控制来看，通过对房地产项目建议书和可行性研究阶段投资估算的审批和项目法人负责制的实行，投资规模得到了有效控制。设计阶段通过限额设计，使设计概算超投资估算的现象得到了基本控制，通过优化设计方案也对投资起到了一定的控制作用。施工阶段通过招标投标和施工监理的全面推行，使工程预算投资得到了合理的确定和有效控制，通过造价咨询服务部门和审计部门对工程结算和决算的审核，剔除了其中的不合理部分，使该阶段的投资也得到了应有的控制。 一．项目决策阶段的投资控制 ????房地产工程建设过程包括项目决策、项目设计和项目实施三大阶段。进行投资控制的关键在于决策和设计阶段，根据房地产投资统计资料,在项目决策阶段,影响建设项目投资的可能性大于95％；在初步设计阶段,影响建设项目投资的可能性为75％-95％；在技术设计阶段,影响建设项目投资的可能性为35％-75％；在施工图设计阶段,影响建设项目投资的可能性仅5％-35％；在项目实施阶段影响建设项目投资的可能性到10％以下了。显而易见,控制房地产投资的关键就在于项目实施之前的项目决策阶段。 1.1?投资机会研究 投资机会研究主要是判断是否在某地进行投资开发,如果可以进行投资,就要确定开发项目的类型并选择合适的地段与规模等等,是整个开发项目投资决策至关重要的一个环节,是开发的起点和龙头。有效的投资机会选择是决定开发企业在较小的投资风险情况下获得较大的投资效益的前提和基础。 1.2?投资估算 投资估算是指在整个投资决策过程中,依据现有的资料和一定的方法,对建设项目的投资额进行的估计。投资估算的准确与否不仅直接关系到开发项目的投资决策也影响到后期各阶段的投资控制与管理,而且决定了开发项目的目标能否在规划的资金限度内实现。投资估算过高或者过低都将直接或间接地影响项目的工程质量和进度。因此,要提高项目决策水准,编制好投资估算,具有十分重要的意义。 1.3?投资决策分析 在现实房地产开发项目投资中,很多投资商在追求利润的巨大诱惑下,忽略了潜在的风险,对投资项目往往以经验、凭感觉来进行决策,造成很大的盲目性。因此,必须对房地产开发项目的前期投资决策进行深入而细致的分析与研究,从而对投资项目有一客观的评价,进行合理的项目方案比选,保证决策的科学性。 ????二．优化设计对房地产建设投资的影响 ????2.1?设计方案直接影响投资 ????在项目作出投资决策后，其关键就在于设计。其建筑和结构方案的选择及建筑材料的选用对投资又有较大影响，如建筑方案中的平面布置为内廊式还是外廊式、进深与开间的确定、立面形式的选择、层高与层数的确定、基础类型选用、结构形式选择等都存在着技术经济分析问题。据统计，在满足同样功能的条件下，技术经济合理的设计，可降低工程造价。 ????2.2?设计质量间接影响投资 ????据统计，在房地产工程质量事故的众多原因中，设计责任多数占居第一位。不少建筑项目由于缺乏优化设计，而出现功能设置不合理，影响正常使用；有的设计图纸质量差，专业设计之间相互矛盾，造成施工返工、停工的现象，有的造成质量缺陷和安全隐患，给国家和人民带来巨大损失，造成投资的极大消费。 ????2.3?设计方案影响经常性费用 优化设计不仅影响房地产项目建设的一次性投资，而且谈房地产工程建设投资的控制还影响使用阶段的经常性费用，如暖通、照明的能源消耗、清洁、保养、维修费等，一次性投资与经常性费用有一定的反比关系，但通过优化设计可努力寻求这两者的最佳结合，使房地产项目建设的全寿命费用最低。 三．房地产项目投资控制方法 3.1?房地产项目分阶段控制法 3.1.1?可行性研究阶段 房地产项目可行性研究包括市场分析和土地评价两部分,市场分析的基本方式为投资商自主分析或委托专业市场机构分析,通过市场调查、市场预测、营销战略研究确定开发项目规模、功能及定位等;土地评价是指投资商根据产品销售价格及投资估算,测算土地最大成本,进行投资决策。 3.1.2?设计阶段 本阶段指总体规划设计、方案设计、初步设计、施工图设计四个环节,并形成初步设计总概算,施工图预算。本阶段以投资估算为控制依据,若出现初步设计总概算超过投资估算,必须进行原因分析,合理评价。初步设计完成后,编制整个项目投资总概算,并将审定投资概算作为项目投资控制的最高限额。 3.1.3?采购阶段 本阶段主要指施工图设计完成后材料设备、土建工程和咨询服务的采办过程,以施工图预算为控制上限进行。由于设计阶段已确定项目材料消耗量,所以采购阶段投资控制核心为价格及质量。 采购阶段通过以下措施进行投资控制:1)依据先发挥效益项目先实施原则,合理地编制采购计划,合理地划分招标批量及批