[第三篇物业管理与房地产开发.doc

第三篇、物业管理与房地产开发 一、土地开发与管理 (一)基本知识 土地 未经人类开发的自然界原有的处女地，是人类生存发展的必要条件。广义的土地是一垂直系统，包括地球表面至地心乃至大气层一定垂直距离的空间面积，它是由土壤、地貌、岩石、植被、水文、气候以及受人类活动影响的地理位置等多种因素组成的一个独立的自然综合体。狭义的土地一般指地球表面构成陆地的土壤层，通常称之为地皮或地表。土地与人类有极其密切的关系，它以多种多样的属性满足人类的需要，使人类得以生存和发展土地是人类生息的基地和存在的物质条件;(2)土地是人类生产资料和生活资料的源泉;(3)土地是人们社会生产关系的客体。 国有土地 国有土地指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于国家所有的土地，是国家财产所有权的客体之一。 集体土地 集体土地指属于劳动群众集体所有的土地。集体所有的土地可以由集体或者个人承包经营，从事农、林、牧、渔生产。 土地功能 土地的主要功能有:(l)负载功能。土地负载万物，不仅是一切生物的生存基地，而且是人类进行开发建设和生产活动的基础。(2)养育功能。土地以其具有的营养元素养育万物，包括人类以及生活在地表、天空、海底的一切动植物。(3)生产功能。土地本身就是农、林、牧、副、渔业的基本生产资料，没有土地，就没有农业。此外，人类生产必需的建筑材料、矿产资源也均出自土地。(4)观赏功能。土地自然形成的各种景观:秀丽的群山，奔腾的江河，浩瀚的大海，无垠的沃野等，颇具观赏价值，有利于陶冶人们的情操，丰富人类的精神生活。 土地的特征 土地的特征包括土地的自然特征和经济特征。土地的自然特征是:(I)土地位置的不动性，土地是自然生成物，它固定在地球表面的某个经纬度上，不可挪动;(2)土地的肥沃程度和土地位置优劣的差异 性;(3)土地使用的耐久性，只要人们使用得当，其使用价值经久不衰，可以永续利用川的土地面积的有限性，土地是自然产物，属非再生资源。土地的经济特性:(1)土地的有限性以及由此引起的土地经营的垄断 性;(2)在一定条件下，土地报酬递减的可能性;(3)变更土地使用方向的困难刊的土地所有权形式上的排他性和垄断性。 土地结构 土地结构亦称土地构成，在全国或某一区域的土地总面积中，各种不同性质和用途的土地面积所占的比重。通常以各类土地(如耕地、园地、林地、牧地、荒地和水面等)的面积在全国或某一区域土地面积中所占的百分比来表示。土地结构可以反映土地利用状况。合理的土地结构，有利于提高土地的利用率和优化土地资源的配置。 土地资源 土地、水、矿物、气候、生物等与地表、地下、空中和海洋中各种自然资源的总和。 地皮 可供建筑物使用的地段或场地 ， 是土 地使用中一种通俗的用地。 地价 土地使用权受让人获得土地使用权而支付给政府的金额 ， 或是土地使用权人将 土地再转移时所收取的金额。地价总额包括土地使用权出让金、市政配套设施费和 土地开发费。 土地使用年限 土地使用权受让人在出让地块上享有土地使用权的总年期。 土地使用费 土地使用者因使用土地按规定每年支 付给政府的费用。 土地供应计划 一般由城市土地管理部门和规划管理部门按城市总体发展要求。土地开发潜力 以及城市规划的要求制定。计划的内容包括 : 出让土地的面积、地点 ， 土地上建筑物的性质，建筑面积及所需的建造费用，预计的地价收入，土地供应计划经市政府批准后纳入城市整体计划，对外公布实施。 土地利用规划 土地利用规划是根据国民经济发展的需要，对土地资源在时间和空间上进行合理分配和合理组织的综合措施。 土地所有制 土地所有制是在一定的社会生产方式 下，由国家确认的土地归属制度。它是土地制度的核心和基础，土地所有制的性质决定土地所有权、使用权和占用权的性质和内容。土地所有权是指对土地的占有、使用、收益和处分的权利，是土地所有制在法律上的表现。土地使用权指依照法律对土地加以利用的权利，《土地管理法》第七条规定:amp;quot;国有土地可以依法确定给全民所有制单位或集体所有制单位使用，国有土地和集体所有土地可以依法确定给个人使用。 土地使用制 土地使用制指人们在一定的土地所有制下，在使用土地上所形成的经济关系，它是对土地使用的条件、形式和程序的规定。它是土地制度中仅次于土地所有制的重要组成部分。 土地所有权 土地所有权又称土地产权，是物权的一种。它的主体是土地所有者，客体是土地。 土地使用权 土地使用权指土地使用者在法律允许范围内对依法交由其使用的国有土地或者集体土地的占有、使用以及部分收益、处分的权利。 城市土地 城市区域中的陆地、水域，以及它们之上、之下的一定空间。在区域上说，城市土地包括三个层次:一是城市市区的土地，即城市建成区范围内的土地;二