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2.10 中国几大区域房地产市场发展回顾——广州 2.10 中国几大区域房地产市场发展回顾——北京 2.10 中国几大区域房地产市场发展回顾——上海 Code of this report | 35 ? Copyright Centaline Group, 2010 房地产开发 Part 3 Code of this report | 36 ? Copyright Centaline Group, 2010 3.1房地产开发的定义 房地产开发—— 从土地到实物空间的价值创造活动，通过对土地、建筑材料、城市基础设施 、公用配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸方面的组合使用从而为人类 提供居住和各类活动空间，并改变人类生存的物质环境的一种经营活动；涉及市 场分析、投资决策、政府法律法规政策研究、经济合同、资金融通、城市规划、 建筑设计、建造技术、成本控制、项目管理、风险控制和管理、市场营销和资产 管理等内容 投资者：获取投资回报 开发商：经营活动获得利润 消费者：购买使用功能和投资权益 3.2房地产开发流程 Code of this report | 38 ? Copyright Centaline Group, 2010 3.2房地产开发流程 Code of this report | 39 ? Copyright Centaline Group, 2010 3.2生地、毛地和熟地 生地：指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地 毛地：指具有一定城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地 熟地：指具有较完善的城市基础设施且土地平整，能直接在其上进行房地产 建设的土地 Code of this report | 40 ? Copyright Centaline Group, 2010 3.3“三通一平”、“五通一平”与“七通一平” “三通一平”：路通、水通、电通和场地平整； “五通一平”：具有了道路、供水、排水、供电、通信等基础设施和条件以及场地 平整； “七通一平”：具有了道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等基础设施和 条件以及场地平整； Code of this report | 41 ? Copyright Centaline Group, 2010 3.4房地产开发程序 1、投资机会及决策分析：获取符合投资收益目标的“土地” 2、前期工作：获取土地使用权《国有土地使用权证》——确定规划设计方案并获 得规划许可《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》——建设工程招标 3、建设阶段：质量控制、进度控制、成本控制、合同管理、安全管理、竣工验收 4、租售阶段选择物业代理： 确定租售方案、租售的监控、 签订买卖合同、 协助 办理按揭、资金回收 5、交付使用及产权转移：选择物业管理公司、确定合理的入伙时间、办理入伙手 续、《房地产权证》的相关登记、转移过户、项目结束 Code of this report | 50 ? Copyright Centaline Group, 2010 建筑基础知识 第二篇 Code of this report | 51 ? Copyright Centaline Group, 2010 规划设计方面 Part 5 指铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对 外交通运输及其附属设施等用地 铁路用地、公路用地、管道运输用地、港口 用地、机场用地 对外交通用地 指仓库企业的库房、堆场和包装加工车间及其附 属设施等用地 普通仓库用地、危险品仓库用地、堆场用地 仓储用地 指工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用 地，包括专用的铁路、码头和道路用地 一类工业用地、二类工业用地、三类工业用 地 工业用地 指居住区及以上的行政、经济、文化、教育、卫 生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不 包括居住用地中的公共服务设施用地 行政办公用地、商业金融业用地、文化娱乐 用地、体育用地、医疗卫生用地、教育科研 设计用地、文化古迹用地、其他公共设施用 地 公共设施用地 指居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区 等各类型的成片或零星的用地，分一、二、三、 四类居住小区 住宅用地、配套设施用地、住宅区道路用地 、住宅区绿地 居住用地 说 明 内 容 用地名称 Code of this report | 52 ? Copyright Centaline Group, 2010 5.1用地性质分类 指除以上九大类城市建设用地之外的用地 水域、耕地、园地、林地、牧草地、村镇 建设用地 水域和其其它用地 指特殊性质的用地