土地估价机构面对新的外部环境如何实现新发展解析.doc

土地估价机构面对新的外部环境如何实现新发展 一、宏观环境倒逼 回首2014年，改革的声音成为中国当代之声最强音，各项改革“马力十足”，各项新政不断出台让人应接不暇，中国经济正式步入 “新常态”。政府简政放权措施不断，转变职能交由市场决定，我们估价行业也正处在转型升级的关键时期，机遇与挑战同时并存。 （一）准入资格取消 根据十八大确定的行政体制改革方向，2014年11月24日《国务院关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定》（国发〔2014〕50号）土地估价师资格赫然在列，文件明确取消土地估价师准入类资格的行政许可。取消职业资格的准入类行政许可，其目的是降低就业门槛、营造良好的人才发展环境，激发市场活力，促进行业自律管理。此政策短期内对估价业务有一定的影响，但长远发展来讲，可能是一件好事，以往的那种以“资质”和“证鉴”来拓展、获取业务的行业发展模式将不复存在，靠估价量来获取效益的估价机构将会难以生存，逼迫着估价机构靠服务、靠质量赢取市场。 同时，十八大以来，我国的经济体制改革进入了深水区，各类经济活动愈加频繁，新的经济行为不断涌现，市场上对于土地中介服务需求的深度和广度正在增加，客观上要求土地估价机构在原有估价业务的基础上，能够向客户提供更多有价值的延伸服务和产出更高质量的成果。这必然引致估价机构随之转型，向集团化、多元化、国际化发展，致力满足市场的多种、多层次需求。 （二）估价收费放开 2014年12月1日，国家发展改革委印发《国家发展改革委关于放开部分服务价格的通知》（发改价格[2014]2732号），自2015年1月1日起放开土地价格估价等收费标准，要求土地价格估价机构应遵守《价格法》等法律法规要求，合法经营，为委托人等提供质量合格、价格合理的服务；要严格落实明码标价制度，在经营场所醒目位置公示价目表和投诉举报电话等信息；不得利用优势地位、强制服务、强制收费，或只收费不服务、少服务多收费；不得在标价之外收取任何未予标明的费用。估价收费彻底向市场放开，短期内，各估价机构估价收费标准维持不变，静观地方具体政策；长期看，各个区域、各个估价机构会形成不同的收费区间，收费标准的分化必将促使土地估价机构提升服务质量，消费者也将有更多选择，但经过市场的选择，高质量、高收费成为最终的均衡结果。 （三）经济发展常态 土地与房地产市场密切相关，十八届三中全会以来，中央政府强调要发挥市场配置资源在房地产调控方面的作用，各地也适时调整房地产调控政策，限购、限贷等行政调控手段逐步退出，房地产市场长效机制起步。?受房地产调控影响，2014年土地市场呈现下行趋势，土地成交减少，加之中国经济步入稳增长常态，与土地相关的经济活动相对稳定。受宏观经济影响，短期内，土地估价业务受一定的影响；但从长远看，房地产逐渐走向平稳，国家新型城镇化的推进，农村土地制度的改革等一系列利好消息，将给土地估价行业带来新的发展机遇。 站在新的起点，面对新的改革，我们估价行业必然在市场经济的浪潮中发展，而市场经济的核心优势便是竞争机制，竞争机制带来“优胜劣汰”，而优胜劣汰的压力驱使人人都会更加努力，使竞争更加剧烈，我们估价行业也躲不开、逃不掉。当下估价机构如何不被淘汰而稳健发展，这就是我今天要提出的升级版发展战略——专业、多元、一体的专业服务之路。 二、多元与跨界的发展路径 （一）估价多元化路径 1、估价多元化 （1）估价业务多元化 估价业务多元化以鉴证性为主，咨询性并重。那么借此，我们认识下何为鉴证性报告、何为咨询性报告。 根据提供的专业意见的用途和作用，土地估价报告可分为两种不同性质的估价：一是鉴证性估价（或称证据性估价、公证性估价）；二是咨询性估价（或称参考性估价）。为估价委托人向第三方证明或者说服第三方而提供的估价，即为房地产交易当事人双方服务，还包括为政府(课税)、司法机关 (司法鉴定)等第三方服务，并且对估价结果的采信主体往往是房地产交易当事人之外的第三人，估价报告具有“公共产品”性质，通常属于鉴证性估价。为估价委托人自己使用而提供的估价，为房地产交易当事人一方或双方服务，对估价结果的采信主体就是房地产交易的当事人，例如为委托人确定投标报价提供参考的估价，估价报告是一种“私人产品”，通常属于咨询性估价。 常见的鉴证性估价报告有：建设用地土地使用权出让、抵押估价，城镇基准地价、标定地价为目的的土地估价，以城市地价动态监测为目的的土地估价，以农用地分等定级和划分农用地综合区片价为目的的土地估价，以土地增值税等有关不动产税费征收为目的的估价，以司法鉴定为目的土地估价，企业各种经济活动中涉及的土地估价。咨询性估价报告部分是依据法律要件的需求而产生的，部分是依据市场的需求而产生的，常见的咨询性估价报告分有：土地的转让、租赁、分割、合并估价，信托基金投资等等。 （2）新型土