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关于规范建筑工程项目建筑面积计算规则的通知（试行） 发布时间：2012-2-8 17:12:42 编辑：admin ? 一、层高是判定建筑面积的要素之一，设计方案及施工图上的建筑层高应标注到楼（地）板，最终层高以房产测量为准。1、住宅层高不应低于2.8米，且不应高于3.0米。当住宅建筑标准层层高大于3.6米且小于等于4.9米(2.8＋2.1米)时，不论层内有无隔层，容积率指标计算时建筑面积计算值均按该层水平投影面积的1.5倍计算；当标准层高大于4.9米且小于等于5.6米(2.8米×2)时，不论层内有无隔层，容积率指标计算时建筑面积计算值均按该层水平投影面积的2倍计算；当标准层高大于5.6米且小于等于7.8米时，不论层内有无隔层，容积率指标计算时建筑面积计算值均按该层水平投影面积的3倍计算。跃层式住宅、低层式住宅等当起居室(厅)层高在户内通高时按其实际水平投影面积计算。2、一般性办公建筑(包括写字楼)建筑标准层层高大于4.5米(2.4米＋2.1米)且小于等于5.1米时，不论层高有无隔层，容积率指标计算时建筑面积计算值均按该层水平投影面积的1.5倍计算；当标准层层高大于5.1米且小于等于6.6米(3.3米×2)时，不论层内有无隔层，容积率指标计算时建筑面积计算值均按该层水平投影面积的2倍计算；当标准层层高大于6.6米且小于等于8.7米时，不论层高有无隔层，容积率指标计算时建筑面积计算值均按该层水平投影面积的3倍计算。门厅、大堂、中厅、内廊、采光厅等按其实际水平投影面积计算。3、商业综合性建筑标准层层高大于5.1米且小于等于6.0米(3.9米＋2.1米)时，不论层内有无隔层，容积率指标计算时建筑面积计算值均按该层水平投影面积的1.5倍计算；当标准层层高大于6.0米且小于等于7.8米(3.9米×2)时，不论层内有无隔层，容积率指标计算时建筑面积计算值均按该层水平投影面积的2倍计算。单一空间达到2000平方米以上的大型商业用房，建筑高度可根据功能要求适当提高，门厅、大堂、中厅、内廊、采光厅等按其实际水平投影面积计算。4、建筑的地下室、半地下室（独立设置的地下室、半地下室）的顶面高出设计地面的高度大于1.5米以上时(含符合植被生长要求的覆土深度)，建筑面积计算值均按该层水平投影面积计算纳入容积率指标计算；地下空间的顶板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面积不计入容积率。5、建筑底层布置层高大于等于3.0米的架空层，其建筑面积可不计入地块容积率，但电梯井、门厅、过道等围合空间应计入容积率。架空层应满足以下条件：以柱、剪力墙落地，视线通透、空间开敞；无特定功能，只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。6、计算含底层车库建筑的容积率指标时，层高小于2.2米的底层车库建筑面积不计入容积率。二、坡屋顶建筑（包括阁楼、看台以及其他有关情况）下部空间，凡设计有结构层或通风采光孔的，即视为设计利用，其空间净高达到2.10米及以上的，计算全部面积；净高1.20米至2.10米的，计一半面积。空间净高由建筑剖面确定。三、地下建筑有永久性顶盖且有围护的车道、人行道按顶盖投影面积计算面积；无永久性顶盖的车道、人行道不计算面积。四、建筑物设有挑廊、走廊、檐廊、建筑物间架空走廊，设有结构柱或在建筑结构墙体以内的，按外围水平投影面积计算面积；否则按水平投影面积的1/2计算面积。五、阳台应有围护结构与建筑室内空间分隔，否则作为室内空间计算面积。阳台进深超过2.40米（不规则的阳台，按其进深的平均值控制）的,计算全部面积。类似于阳台的空中花园、入户花园、观景平台等，无论其名称如何，按阳台面积计算规则计算建筑面积。否则，计算全部建筑面积。六、与阳台相接的附属构件（如花台、设备平台、遮阳板等），其底板高于阳台底板超过0.30米、且与阳台隔断的不计算面积，否则均作为阳台控制并计算面积。七、永久性顶盖未全覆盖的露台、挑台、阳台，按其覆盖部分水平投影面积的1/2计算面积，未覆盖部分不计算面积；阳台顶盖距底板超过两层层高的（不含两层），视为未覆盖，不计算面积。八、穿过建筑物底层的通道，中间不设柱子、不设门，且地坪与室外交通道路相接（总图中应具体标识）的，不计算面积。九、设备管道夹层指建筑物内单层空间中仅为安排设备管道而设局部楼层者，不包括非夹层的设备管道或设备转换层。设备管道夹层不计算面积并应以文字标明使用功能。十、飘窗是为房间采光和美化造型而设置的突出建筑主体的窗，否则认定为室内空间。飘窗与室内楼地面高差达到0.30米及以上，其平均进深小于0.90米的，不计算面积；平均进深超过0.90米的，按水平投影面积的1/2计算面积。飘窗与室内楼地面高差小于0.30米，其窗洞高度达到2.20米的，等同于落地飘窗，按水平投影计算全部面积；窗洞高度小于2.20米的，按水平投影面积的1/2计算