城市空间的需求与市场分析.pptVIP

* （2）城市空间供给的滞后性和风险性 * （3）城市空间供给的时期性 特短期——供给量固定不变 短期 ——生产基本要素不变．土地供给量不变，房屋供给量会有较小幅度的变动 长期 ——所有生产要素可以变动，而且可以与社会其他行业的资本互相流动 * 二、决定城市空间供给的主要因素分析 1、决定城市空间供给的几个主要因素 （１）价格 与 供给曲线 * （２）土地价格和城市土地的数量 （３）税收政策 （４）开发商对未来的预期 * 房地产供给弹性 一般地，特短期内，；短期内房地产供给弹性较小；长期内房地产供给弹性较大。 * 三、时间与房地产供给 供给与时间曲线 * 供给率变化 * 四、城市土地的供给量与城市规模成正比 * 1、供给与需求的均衡 * 第二节 城市开发的投入 补偿费、基础设施建设费和土建费。 * 一、新区开发的投入 1、补偿费　 (1) 征地费，前三年的土地平均产值的3-6倍。 (2) 青苗和土地附着物的补偿。 (3) 劳动力安置。农民失去土地，须对其进行适当的就业安置 (4) 土地使用费 2、基础设施建设费 市政工程等基础设施建设费用。 公共服务及生活设施配套费。 3、土建费 包括勘察设计和施工两部分。 * 二、旧城区开发的投入 1、拆迁补偿费 拆迁人应对被拆除房屋及其附属物的所有人，依据国家或本地区关于城市房屋拆迁的规定，给予补偿。 拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿。 拆迁补偿实行产权调换、作价补偿或者两者相结合的办法。 2、基础设施改造费 3、土建费 * 第三节 城市空间开发的经济收益 B=(I-C)A, 公式（7-1） 式中：I=P×FAR C=Ca-Cb×FAR I ——单位土地收入 B ——总利润 P——房地产价格 FAR——容积率 A——开发土地面积 Ca——单位土地固定成本。 Cb——单位建筑变动成本，主要是与容积率有关的建筑成本。 * 一、投入、收益与容积率 容积率 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 征地费用 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 建设费用 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000 2000元收益 -1000 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 2000元收益率 -1 0 0.333 0.5 0.6 0.67 0.71 0.75 0.78 0.8 0.818 2200元收益 -1000 200 1400 2600 3800 5000 6200 7400 8600 9800 11000 2200元收益率 1 0.1 0.467 0.7 0.76 0.83 0.89 0.925 0.96 0.98 1 * 成本收益图 * 收益率图 * 二、住宅密度、土地价值和最佳容积率 * 第四节 利润分配和市场控制手段 一、城市空间开发经营利润分析 1、城市空间开发利润构成 城市空间开发的利润，是由开发经营利润加上营业外收入，减营业外支出组成的。 开发经营利润的内容，包括建设场地（熟地）销售利润、商品房销售利润、代建房结算利润、配套设施销售利润、代建工程结算利润、房屋经营利润和其他销售利润。 营业外支出，如固定资产、经营房、周转房清理损失，非常损失等。 * 2、城市空间经营利润构成 (1)出租房地产利润； (2)出售房地产利润； (3)辅营业务利润，如小修养护利润、拆迁清理利润、对外服务利润、其他经营利润等； (4)营业外净收入，营业外收入扣除营业外支出后的净收入； (5)其他销售利润。 * 3、利润分配的分析 1）分给联营单位的利润或从联营单位分得的利润。。 2）应交所得税。 3）企业留利。实现的利润对以前年度亏损的弥补。 * 二、房地产市场运行机制 动力机制、价格机制、竞争机制、供求机制及利率机制。 * 第五节 城市公共空间的供给 开发主体开始多元化。 城市公共空间包括公共绿地、道路和其他公共设施用地。 城市公共开发在城市开发中起着主导作用。投资英国50％，新加坡80％ 。 除了提供基础设施和公共设施以外，政府还参与那些关系到经济和社会发展的整体和长远利益的开发项目，如社会福利住宅，城市更新和工业园区等，这些开发项目往往是非公共者难以胜任的。左右的住房和工业用地是由政府开发的，对国家的经济和社会发展起了极其重要的作用。我国各地城市政府部门所实施的“安居工程”，以及各类经济技术开发区的开发也是这方面的成功例子。 * 作业 　请计算： 计算城市空间开