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公司职工宿舍物业管理问题与对策 长期以来，公司职工宿舍物业管理工作由行政科及现在的公司办负责，管理情况喜忧参半。喜的是为部分职工提供了带有福利性保障的管理服务，并在经济十分困难的情况下，始终维持其正常运转，方便了职工生活，受到绝大多数住户的肯定。忧的是随着市场经济不断发展，特别是职工住房向个人出售后，职工宿舍不再是只属于公司职工的宿舍，房屋产权和人员居住已发生很大变化，呈现出多元化格局，即多数为公司职工居住，一部分为房屋出租，另一部分住房职工已对外出售。现行的带有福利性质的管理服务模式，已不适应新形势新要求，改革势在必行。 一、现状 公司职工宿舍分布三个区域，相对分散。住宅共占地42亩、建筑面积34191平方米，住户282户，分别建造于上世纪60-90年代和本世纪初。这些宿舍区启用后，公司办公室承接了原行政科具体负责宿舍区的物业管理事务，并以福利性模式提供服务，包括小区的安全保卫、清洁卫生、消防管理、房屋维修、绿化美化、水电保障以及配合城市进行的“双创”迎检等工作。近年来，公司投资数十万元先后对宿舍屋面防水、给排水管网、供电线路等进行了维修整治，而职工（住户）每月仅交纳5元的清洁费，物业管理费用如同杯水车薪。特别是职工住房向个人出售后，房屋产权和人员居住结构已发生根本性变化，物管工作面临诸多矛盾和困难。 二、问题 一是体制弊端。由于物业管理是物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮、整治和管理，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理企业在管理中体现的是市场化、专业化、社会化的管理行为，并以价值来实现的。公司职工宿舍物业管理是由公司管理，其管理服务模式带有明显的福利性特征，从体制机制上与市场经济发展要求和现代物业管理不相适应。 二是收费困难。由于职工宿舍物业管理实行的是福利性模式，住户长期形成的依靠和依赖企业固有福利性保障思想严重，认为公司的物管工作不仅仅是公司内部公共区域方面的服务，还应该无偿为住户家庭提供有关方面的服务。这些要求一旦得不到满足，就牢骚满腹，怨声载道或是纠缠不休，也带来一些消极连锁反应。由于宿舍的物管是公司管理，既无收费资质，也无收费资格，没有政策依据向业主收取物管费，更不能按《物业管理条例》采取商业化运作模式进行管理，现行收取的每月每户5元的保洁费，原则上讲属违规收费。物业管理中的必然要求是“谁受益、谁交费”， 物管费用开支主要包括维修、保安、保洁、绿化、道路、税费等方面，按标准正常收取物业管理服务费，这是物管工作赖以生存和正常运转的保证。 三是管理难度大。由于部分宿舍建成的历史较长，地下管网、水电设施、房屋质量、停车场地等基础设施不完善，问题较多，矛盾突出，业主反应强烈。一是偷用水电现象极为普遍，收缴水电费用困难，2008年水电费用收缴情况表明，全年共收缴职工水电费11万元，每月每户平均支出44.75元（水费7.13元，合3.85吨，电费37.62元，合68度），用量极不正常，假设每户每月最低用电100度*0.51=51元，用水15吨*1.85=27.75元，两项合计也应支出78.75元，全年应收缴19.2万余元，据此推算公司每年为住户暗贴费用达8.2万余元。二是宿舍自用部分的维修费用业主不愿承担，给管理带来很大难处。三是许多公共设施维护保养费也越来越高，临时工工资的增长和物价上涨等因素，导致管理成本增长，加之办公室不是专业化公司，缺乏经验，与业主要求差距较大。四是房屋产权出售个人后，房产转卖、住房出租率较高，住户结构复杂，等等。这些问题，不仅给物业管理与服务带来难度，而且原有的福利化管理模式已失去实际意义。 三、对策 （一）推行公司职工宿舍物业管理社会化。随着社会主义市场经济不断发展和完善，业主对物业管理的要求不断提高，现行的管理模式已越来越明显地显露出难以克服的种种弊端，要从根本上解决上述物业管理中存在的问题，就迫切需要改变现行福利性质的管理体制，逐步实行市场化管理体制，突破自我配套的封闭模式，走物业管理社会化这条必由之路。物业管理社会化，就其本意来说，在市场经济中小区的服务主要靠专业的物业管理公司提供，靠价值规律来调节，以商品交换的形式为业主提供优质、高效的服务，这既是生产关系适应生产力发展的必然结果，也是社会主义市场经济不断发展的必然产物。在坚持物业管理社会化这个改革方向的大前提下，针对上述物业管理中存在的问题，根据职工宿舍区的实际情况，提出三个建议方案：第一是招标选定物管公司进行管理。为推进这项工作，办公室曾找过两家物业公司商谈，所有物业公司均要求按国家规定缴纳首次专项维修基金，完善水电气户表设施，并将其作为签订合同的前提条件。按照《物业管理条例》规定，公有住房出售给职工