《房地产案例与分析》指错题答题通关宝典..docVIP

《房地产估价案例与分析》指错题答题通关宝典 《房地产估价案例与分析》该门考试的指错题是大家相对容易、也是大家必须要拿分的题型，现将指错题的答题技巧整理如下，供各位学员参考学习，要根据该答题技巧，反复练习： 拿到试卷以后，建议首先做指错题，建议将估价报告中的错误先在草稿上列出，根据错误的严重程度进行排序，将严重的、有把握的，特别是以前考试中出现过的错误排在前面。 拿到指错题试卷以后: 首先要看报告的8个组成部分是否缺项：（1.封面；2.录；3.致估价委托人函；4.估价师声明；5.估价的假设和限制条件；6.估价结果报告；7.估价技术报告；8.附件。）如无理由缺项，算错。 其次要看估价目的： ●如估价目的是抵押评估，该类报告的特有错误有： ①抵押估价报告的报告名称必须写成：“房地产抵押估价报告”，而不是简单写成“房地产估价报告”。 ②价值类型应为：房地产抵押价值为假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。如描述不全，算错。 ③估价依据是否缺“房地产抵押估价指导意见”，如缺算错。 ④结果报告是否缺“变现能力分析”和“市场风险分析”，如缺算错。 ⑤估价原则如缺“谨慎原则”，算错。 ⑥ “结果报告和技术报告”中的估价结果，“假定未设定优先受偿权利下的市场价值”、“法定优先受偿款”、“抵押价值”要分别交代。如结果报告和技术报告都没有分别交代，算错；但要注意的是，如果结果报告中的估价结果已经分别交代，但技术报告中的估价结果没有分别交代，可暂不算错，错误顺序往后排，如果挑不出其他错误，再把该项错误挑出。 ⑦若价值时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在价值时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，未做该假定算错。 ⑧若估价对象已设定抵押，且价值时点他项权利尚未注销，要在“估价的假设和限制条件”中提示本次估价已考虑估价对象设定的抵押，并考虑该他项权利对抵押价值的影响，如未考虑该他项权利对抵押价值的影响，算错。 ⑨房地产抵押不是建筑物与其占用的土地一并设定抵押； ⑩变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性等方面的分析，假定在估价时点拍卖或者变卖时抵押物最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。 ●如估价目的是国有土地房屋征收补偿估价，该类报告特有错误有： ①国有土地房屋征收补偿估价的价值类型表述：“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”。如描述不全，算错。 ②估价依据要有《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》。有关拆迁已废止的条例不能再用，否则算错。 ③被征收房屋价值评估时点为：房屋征收决定公告之日。 ④如果估价对象已出租，测算过程如果考虑了租约，那么要注意挑错；如果估价对象已抵押，如果估价结果考虑了抵押，如扣除了贷款余额，算错。 ⑤房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。 ⑥被征收房屋室内装饰装修价值由征收当事人协商确定或房地产估价机构另行评估确定的，被征收房屋价值不应包括被征收房屋室内装饰装修的价值。房屋征收评估价格不应包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋的价格。 要仔细阅读报告，按以下错误汇总逐一挑错（“估价技术报告”中的错误占比大，主要集中在测算过程；对于没有略的项目如致委托人函、注册估价师声明、假设等，至少有1处以上错误。） 错误汇总如下： 　　1.封面缺少下列某项目或该项目表述不正确 　　①缺少估价项目名称或表述不正确； 　　②缺少委托方或表述不正确； 　　③缺少估价机构或表述不正确； 　　④缺少注册房地产估价师或表述不正确； 　　⑤缺少估价出具日期或表述不正确； 　　⑥缺少估价报告编号。 　　2.目录，注意与报告内容相匹配，应按报告各个组成部分的前后次序列出其名称及对应的页码。（一般不会考） 　　3.致委托方函缺少或内容不全 　　致委托方函内容包括：致函对象、估价目的、估价对象（名称、坐落、范围、规模、用途、权属）、价值时点、价值类型、估价方法、估价结果、与估价结果和使用估价报告有关的特别提示、致函日期。 主要错误：致函对象无全称，价值时点前后不对应，无致函落款，无估价机构全称，无估价机构加盖公章，无估价机构法定代表人或执行合伙人签名或盖章。 估价结果与估价结果报告或者估价技术报告中的结果必须一致，落款日期必须在房地产估价机构的资质有效期内。 　　4.估价师声明缺少或其内容不