[都匀京都广场周边商业物业租赁水平调研报告.doc

“京都广场”周边商业物业租赁价格水平调研报告 贵州友联伟业投资顾问有限公司 调查目的： 1、通过此次调查，了解本项目周边临街一层商铺的租赁情况及价格水平，通过租金水平的调查统计，测算本案的商铺租售的市场价格基础。 2、对本项目周边所有商铺的租赁情况及价格水平的详尽调查，评估本项目入市的市场环境及市场竞争态势，为本项目商业物业的入市时机选择及销售策略的制定提供市场依据。 3、评估项目自立项后市场的变化趋势，并根据相关数据提供的市场信息，对项目在销售周期内的市场动态进行预测，为C组团销售工作及A、B组团的规划调整提供市场依据。 4、为公司领导层及董事会对本项目的发展战略的制定和决策提供市场基础数据和客观分析结果。 调查方式： 本项目周边主要商业物业分布街道采用覆盖式入户询问调查，并对套内使用面积进行实地测量。 调查时间： 二〇〇四年三月七日至二〇〇四年三月十三日。 调查样本： 本项目周边示意图：  剑 江 北 路 平桥北路 剑 本案 江 中 路  通过对项目周边三条路段：剑江北路（大西门至云都商业广场），剑江中路（大西门至开发区转盘），平桥北路（平惠小区至开发区转盘旁阳光灿烂洗浴中心），现有商铺分区域调查，共有332户商铺接受了调查询问，在了解租金及相关费用的基础上，对商铺的面积进行实地测量，在考虑价格可比性及同一区域价格相当的基础上，对调查表进行过滤，有效的调查表为230份，其中剑江北路90份，剑江中路48份，平桥北路92份. 分析方法： 采用MICROSOFT EXCEL进行聚类统计分析 置 信 度： 本次调查采集样本针对性强，为了保证数据真实性，在调查上采取了“一对一、面对面”的方式，最后数据分析又本着客观、真实的态度进行，并进行了抽样式审查。因而结果是值得信赖的，误差可以说是控制在极小范围内。 调查单位： 京都广场营销中心  一、平桥北路商业门面租赁价格走势 1、租赁价格总体走势 该路段平均租赁价格水平：25元/㎡, 2、汽车站北侧6个门面租赁价格 都匀汽车站北侧6个门面租赁价格明显高于平均水平,平均租赁价格为63元/㎡,其具体情况如下: 主要经营餐饮、百货、早点、旧手机等，所需的经营面积小，主要针对过往旅客，利润率高，尽管租金水平高，但由于总的使用面积小，租金额在其经营受益中所占的比重不大，所以能够承受，但其代表性对本商业物业的参考价值有限。 3、单位面积租金水平与门面使用面积大小的相关性分析 在调查中，我们发现，门面的使用面积大小与单位面积的租赁价格成反比，下图显示了这一趋势： 这一态势生动地反映出，面积（使用面积）控制在10－20㎡间的商业门面的市场租赁需求旺盛，单位面积的租赁价格水平高，对投资者而言，意味着较高的投资回报和较小的投资总额。这对C组团一、二层商铺分割方案的最后确定有很大的市场参考价值。 二、剑江北路商业门面租赁价格走势 1、总体租赁价格走势 本路段平均租赁价格为37元/㎡。 2、汽车站北侧10个门面租赁价格 都匀汽车站北侧10个门面租赁价格明显高于平均水平,平均租赁价格为70元/㎡,其具体情况如下: 其经营业种分别为：副食、报刊、百货、通讯、维修、小超市等，使用面积大多集中在11－14㎡间，尽管单位租金水平高企，但总体水平有限，其代表性对本商业物业的参考价值较低，需进行评估。 3、单位面积租金水平与门面使用面积大小的相关性分析 在调查中，我们同样发现，门面的使用面积大小与单位面积的租赁价格成反比，下图显示了这一趋势 这一现象，在为我们的商铺分割提供参考的同时，也为我们的分割设置了市场障碍。对我们而言，一是希望临街面的门面的近深尽可能的大以减少内铺的面积比重，实现临街面的商业价值最大化。鹏达物质大厦的临街面门面采用超大近深，将内铺面积降为零达到极至，但市场销售阻力也达到了极至，几乎没有销售。二是希望采用较大面积的分割形式以减少公摊面积和销售铺面的数量，在增强市场销售力（公摊小一直是我们推崇的卖点）的同时，缩短销售周期。小面积商铺门面租金水平的高企，在可能减低本项目临街铺面价值的同时，导致内铺面积比重的大幅度增加，销售压力增大的同时，降低项目的商业价值，影响项目开发的利润水平。所以，把握好商铺分割的均好性、市场表现性、客观市场条件下的价值组合最大化原则尤为重要。 三、剑江中路商业门面租赁价格走势 1、总体租赁价格走势 该路段平均租赁价格水平为：31元/㎡。该路段从大西门开始，单位面积的租金水平呈下降趋势，最高租金水平集中在西苑大世界入口处，但相对于都匀汽车站周边门面而言，平均低20％－30％。往北虹桥苑及我们营销中心所在的彩虹花园，单位租金水平在20－30