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房地产住宅项目景观品质如何提升 当今我国房地产经过多年来的快速发展，已经相当成熟。相同的地段，如果产品的同质化过于严重，大家只好打价格战压缩利润空间，长期下来我们的社区规划和产品质量何以保证？ 1、满足客户使用需求：对照标杆制定数字化管理标准，保障实施可审控 设计策划定位楼盘风格，确保成本投放的有效性 2、合理控制景观成本：控制软硬景比例，景观单项比例精确化 通过设计方式控制空间，确定主次区域，控制成本节奏，在重点部位及次要部位投入做到有主次 3、提升绿化效果：采用绿化战略合作模式，实现全冠移栽提升效果 选择地苗能够节省成本，但受季节影响大，不易反季移植。同时选择冠径较胸径能保证种植效果 4、材料品质统筹化：材料运用规范化以利战略采购，实现高品质低成本 所有尺寸必须符合300模数，石材规格宜在5种以内，铺地方式可多样化 5、设计质量提升：搭建信息平台，整合设计资源，提高设计质量 景观的核心竞争点（从哪些方面能够体现小区景观品质） 入口（约占景观总成本的2%） 作为项目的展现，入口是最为关键和主要的起点，表达以下信息：项目品质(定位)、客户属性、社区规模、地域特点（地理位置）、产品特色（大门传达的信息是持续稳定且到位的，有很多已交付楼盘往往最终展现给准客户的是大门的形象，一个好的大门入口总能使人津津乐道，但也不能单单考虑大门是否大气、气派，而是要结合一系列的信息来确定。同时也要相应结合物业管理设置） 配置 客户导向的社区景观配置能作为营销的工具，为业主提供符合需求的服务内容（为未来的业主提供交流、活动、生活的空间，满足业主使用的功能） 景观配套包括：活动配套（单方造价增加4.5元/平米）、架空层设计（一般为800元/平米）、会所配套内容（根据小区定位配置） 绿化 有品质有层次的绿化能够极大提升社区价值感 主乔在布置上也有取桥之处，基本手法为：人行道两侧布置；主要出入口处（单元出入口）；主要节点。一般布置在人行系统周边。 其他特色内容 设计的亮点和特色材料的运用可以起到点睛的作用（一个小区整体完整度可以提升客户的观感） 生态技术运用（地面铺装除石材外也可考虑渗水铺装材料） 水景（小水景也能出大效果，与人行系统结合布置，同时增加竖向感官设计，体现水的灵动） 构筑小品（通过构筑物体现景观风格） 三、如何通过设计策划使得成本投入更具价值 主流市场一般为：首次置业、首次改善、再次改善及活跃空巢(老龄住宅，议价能力最高，但此部分产品仍不属于主流产品)。同时不同的年龄阶段对景观的关注度不一样，因此设计应该根据产品类型有所侧重。 1、不同产品的景观成本投入重点应不同！ 首次置业：休闲时尚，注重活动空间 首次改善：体现价值，关注老人、儿童活动空间 再次改善：注重品质和绿化，配套完善 2、景观品质的提升 生理上的需要（基本的景观处所）——安全上的需要（完好的私密性）——情感上的需要（完善的交往空间）——尊重的需要（良好的品质感）——自我实现的需要（优美的景观视线） 3、不同景观产品的成本预算 前提：首置、首改及再改产品的景观构成分配比例以及单方造价应基本一致 策略：根据客户关注点加大重点投入 优化：根据地区和产品不同，缩减或增加非关注重点的成本 四、景观成本 1、目前小区景观普遍存在的问题：（石材及大乔木占最大成本） a、成本高（硬景所占面积过大，成本居高） b、效果差（在有限的成本控制下，软景无法达到即使效果） c、再增高（在有限的面积内追加软景投入，导致成本更高） 2、地产景观成本控制原则 最有效成本优化：控制硬景比例。 前提：保证景观效果同时降低景观成本 措施：控制软硬景比+低造价的景观面积+控制大乔木 基本原则1：硬景：软景 = 3：7 （面积比） 基本原则2：草坪、灌木、硬景非石材面积＞53% 基本原则3：控制大乔木数量及景观单方造价 3、铺地材料的合理选择 通过材料规格、市场等方面的分析来确定材料的选择 影响石材价格的三大因素： 石材尺寸-----不符合300模数的规格会极大影响出材率，导致价格高涨（必须符合300模数，规格控制在5种以内，包括道路广场尺寸也应控制模数，避免切割损耗提高成本） 石材厚度-----20毫米板材比50毫米板材便宜50%以上（人行路面尽量使用20厚，压顶及台阶可使用贴面） 铺贴方式-----规则铺装比碎拼的人工成本便宜一倍，碎拼人工价=材料价（尽量使用规整铺装，减少碎拼） 面层处理每平米价格比较：机切面/烧毛面荔枝面斧凿面/自然面 x x+10 x+20 4、基层处理 保证路面质量的前提下，合理控制造价。 控制设计图纸：对于道路及广场的基础做法要审核，避免过高配置 控制现场实施：尽量参照推荐做法，如