广州市旧城改造更新模式研究-1.ppt

广州旧城改造更新实施机制和政策体系 旧城改造与新区建设的互动机制 旧城更新的评价机制 旧城改造的利益协调机制 旧城改造的社会保障联动机制 旧城改造的实施管理机制 旧城改造的实施保障机制 广州旧城改造实施机制 确保旧城改造工作稳步、高效、协调的推进 广州旧城改造政策体系 总体政策 基本政策 具体政策 根据用政策体系配套支撑改造模式，改造模式实施效果反映政策体系设计合理性的思路，提出由总体政策、基本政策和具体实施政策三个层次构成的广州旧城改造政策体系，为广州旧城改造实施提供有力的支撑 谢谢! 广东省建筑科学研究院 广州市旧城改造更新模式研究 广东省建筑科学研究院 2012.10 前 言 “可持续发展” 广州旧城改造的必然选择 广州旧城改造的必然性 “可持续发展” 广州旧城改造的必然选择 房屋日益危破 公共服务配套设施落后 市政基础设施陈旧 交通拥堵 空间环境局促 空间结构失衡 历史文化遗产亟待保护 …… 产业问题 环境问题 空间问题 交通问题 土地问题 社会问题 文化问题 广州旧城改造的必然性 认识广州旧城 广州旧城区范围面积达54平方公里，为保证研究成果切合实际、保证分析结论的可靠性和可行性，本次研究从广州旧城的历史、经济、社会、文化等各个方面进行深入分析，收集了大量的史料记载、文献、访谈、实例资料进行研究，使得研究成果能较全面的对广州旧城兴衰进行剖析。 详实的现状调研 多维度视角下的广州旧城 感性认识广州旧城 ——2200多年国家历史文化名城； ——汉、唐至今的千年商都； ——近代文化传播地； ——岭南文化中心。 城市群体眼中的旧城 ——市民印象下的旧城：人与人交往紧密，生活丰富多样，是一个安居乐业的地方。 ——专家视角下的旧城：矛盾的历史文化名城，文化产业滋生地。 ——政府视角下的旧城：历史文化悠久，商业环境成熟，历史文化与经济价值较好。 城市空间环境 土地资源利用 民生保障 历史文化 产业经济发展 法制 丰富的城市环境格局； 旧城功能空间模糊。 土地资源利用粗放与集约并存； 旧工厂、旧居住区较多，存量土地再利用潜力大。 公共产品供给不均衡； 居住条件差，亟待提高。 弥漫着浓厚的历史感，旧城是一个历史场所； 旧城的历史文化正在消失。 经济增长方式亟待转变； 旧城经济呈“旺人不旺财”特点，产业结构急需调整。 财政投资 公民权利、开发商约束等制度缺陷； 旧城更新正趋向民主和法制化。 基础设施不足，政府财政投资压力大； 旧城开发经济效益差，财政投资不足。 多维度视角下的广州旧城 不同时期的广州旧城 广州以往旧城改造回顾 改造主体 改造模式 资金来源 存在问题 政府 单位、房地产商 开发商 土地所有人 政府、开发商 政府主导的零星修缮 政府主导的零星修缮以及地产商主导的成片改造 开发商主导拆建 政府主导的整治工程 政府主导市场参与的有机更新 国家财政拨款 财政、单位集资 银行贷款、外资、社会 政府、业主 政府投资、社会 增加旧城人口密度、加剧旧城衰老 改造成本高、难度大 单一的经济效益，不利于城市发展 改造资金导致改造效果有限 改造工作需继续完善 计划经济时期 改革开发后80年代 改革开发后90年代 改革开发后00-07年 改革开发后07年 至今 旧城改造更新案例借鉴 上海新天地 香港旧区活化 成都宽窄巷子改造 佛山东华里片区改造 绍兴仓桥直街历史街区保护与更新 英国伦敦码头区改造 韩国清溪川复兴 美国纽约社区改造 日本东京六本木六丁目地区再开发 改造前后 广州旧城可持续发展路径与策略 广州旧城改造更新的动力 旧城可持续发展路径 产业可持续发展路径 社会可持续发展路径 环境可持续发展路径 延长旧城产业链条 产业多元化 创新发展 基础设施建设均等化 广泛的民间参与 保障困难群体 发展循环经济 加强旧城环境综合治理 旧城可持续发展策略 旧城更新改造作为推动城市发展的重要举措，必须以城市可持续发展为基础，以推动旧城全面发展为目标。采用的策略包含有以人为本的和谐旧城更新；精细化改造转变经济发展方式；历史文化保护与利用协调；环境修复与旧城建设同步。 广州旧城改造更新融资模式 旧城改造更新融资模式 经营性改造项目融资模式 公私营合作（PPP）模式 旧城改造更新融资模式 经营性改造项目融资模式 信托融资模式 旧城改造更新融资模式 非经营性改造项目融资模式 政府投资改造，增加税收收益 旧城改造中部分项目可采用特许经营方式进行融资，可以采用特许经营的项目主要包括公园和文化历史建筑。特许经营范畴主要包括，冠名权、公共区域商业开发等，通过特许经营的方式吸引社会资本参与部分公共配套设施的改造。 借鉴美国税收增值筹资经验与城市发展建设思路，对于非经营性公共项目主要由政府负责投资改造如历史文