郭溪项目可行性20131127探索.doc

郭溪项目可行性研究报告  目 录 第一章 项目概论 一、项目概况 二、项目初步测算 第二章 项目投资环境可行性分析 一、城市总体概况 二、区域经济发展概况 三、城市建设概况　 四、城市规划概况 第三章 市场可行性分析 一、房地产市场发展概况 二、商品房市场阶段性特征 三、区域市场分析 四、结论 第四章 项目自身可行性分析 一、项目概况 二、项目现状 三、项目SWOT分析 四、风险分析 五、结论 第一章 概 论 一、项目概况 2012年7月12日温州市郭溪新农村建设投资有限公司与我公司签订了委托代建合同，该项目于2012年11月18日实际开工，至2013年4月底完成工程桩314根，占总桩数的15%，后由于委托方资金不到位，项目处于停工阶段。 2013年10月底，浙江省审计厅对全省的保障房建设进行专项检查，由于项目处于停工阶段，为应付检查，委托方与施工单位解除了施工合同。同时，由于委托方迟迟拖欠我公司代建费，我公司也向委托方提出了要求解除合同予以结算的请求。由于委托方没有资金予以结算，故提出了将该地块转让给我公司用于商品房开发的提议。 二、项目初步测算 根据初步接触，该地块内原有拆迁安置房8000多平方米，该部分面积瓯海区土地出让办同意在土地出让金中予以抵扣。该地块原有的70000平方米“三产”性质用地项目，则不同意抵扣。现政府有两种出让方案。一是保留原拆迁安置房8000多平方米，并予以抵扣，其余建筑面积出让给我公司；二是整个地块出让给我公司，采用哪一种形式由我公司决定。根据初步市场调研，客户能承受的正常市场价格为1.1万元/平方米左右，建议与政府谈判的土地目标价格3000元/平方米左右，含契税，大市政配套费。根据原施工图设计成本测算如下： 郭溪项目成本测算 序号 项目 金额（万元） 　 一 销售收入： 204036 　 1 住宅 185768 按1.1万元/平方米 2 商铺 5268 按2万元/平方米 3 车位 13000 按10万元/个 二 开发成本： 182417 　 1 土地获得价款 53130 按计容面积3000元/平方米（含契税，大市政配套） 2 前期准备费 5603 按总建筑面积250元/平方米 3 工程费 82925 按总建筑面积3700元/平方米 4 管理费用 2040 按销售额1% 5 营销费用 5101 按销售额2.5% 6 营业税及附加 17751 总营业额的5.7%+土地增值税预征收3% 7 财务费用 17929 按总建筑面积800元/平方米 三 静态利润总额 21619 　 第二章 项目投资环境可行性分析 一、城市总体概况 温州市位于浙江省东南部，东濒东海，南毗福建，西及西北部与丽水市相连，北和东北部与台州市接壤。全境介于北纬27度03分-28度36分、东经119度37分-121度18分之间。全市陆域面积11784平方公里。海域面积约11000平方公里。其中市区（鹿城、龙湾和瓯海三个区）面积1187平方公里。 境内地势，从西南向东北呈现梯形倾斜。绵亘有洞宫、括苍、雁荡诸山脉，泰顺的白云尖，海拔1611米，为全市最高峰。东部平原地区，人工河道纵横交错。主要水系有瓯江、飞云江、螯江，境内大小河流150余条。温州陆地海岸线长355公里，有岛屿436个。海岸线曲折，形成磐石等天然良港。 图1 温州区位图 城市规模 温州市现辖鹿城、龙湾、瓯海3区，瑞安、乐清2市（县级）和永嘉、洞头、平阳、苍南、文成、泰顺6县。全市有60个街道、64个镇、6个乡，5403个村委会，687个居委会（含社区）。温州市人民政府驻地鹿城区。 图2 温州地图 城市人口 年末全市户籍总人口800.21万人，其中温州市区（仅鹿城、瓯海、龙湾三区）总人口147.27万人，市区非农总人口67.44万人。从性别看，男性人口415.37万人，女性人口384.84万人，分别占总人口的51.9％和48.1％。全市当年计划生育率为84.9％，已婚育龄妇女综合节育率为84.1％。当年含往年补报出生人口性别比119.57，其中一孩、二孩和多孩的出生人口性别比分别为103.14、140.42和254.64。 图3 温州市区年末总人口 瓯海区年末总人口 鹿城区年末总人口 龙湾区年末总人口 数据来源：鹿城统计信息网、瓯海统计信息网、龙湾统计信息网 （三）历史沿革 温州,文化灿烂的东瓯名镇，公元前192年是东瓯王驺摇的都地。公元323年建郡，为永嘉郡,传说建郡城时有白鹿衔花绕城一周,故名鹿城。