商业项目整体预定位模型(51页)重点.ppt

项目预定位分析模型 ---------模型工具、分析方法 D5: 城市外围区域 城市外围区域： 例如：北京外围城市及地级县城 处于城市边缘地带或一线大型城市的辐射区域，通常到达城区的车程时间在1.5小时左右； 城市远郊区具有明确、独立的行政区划；缺乏快捷的公共交通但拥有便利的高速路网与城区连接；通常自然环境相对较好。 怀来 宝坻 固安 香河 蓟县 城市外围区域 涿州 燕郊 E 容积率：定位项目物业形态 Part 5 E0: 超低密度 E1: 低密度 E2：中低密度 E3：中高密度 E4：高密度 E5：超高密度 E0: 超低密度 超低密度： 例如：北京天伦随园别墅 容积率小于等于 0.6 产品形式为独栋类别墅产品 产品类型：独栋别墅 占地面积：17.3万平米 建筑面积：4万平米 容积率：0.24 E1: 低密度 低密度： 例如：永定河孔雀城 容积率在 0.6—1之间 产品形式为类别墅、花园洋房产品 产品类型：大堡、联排、洋房 容积率：1.0 E2: 中低密度 中低密度： 例如：香悦四季 容积率在 1—1.5之间 产品形式为9层以下，小高层板楼产品 产品类型：洋房、板楼、别墅 容积率：1.1 E3: 中高密度 中高密度： 例如：金隅7090 容积率在 1.5—2.5之间 产品形式为9-20层，高层板楼产品 产品类型：高层板楼住宅 容积率：2.2 E4: 高密度 高密度： 例如：太阳公园 容积率在 2.5—3之间 产品形式为20层以上，高层产品 产品类型：10-27层，高层板楼 容积率：2.8 E5: 超高密度 超高密度： 例如：北京银泰中心 容积率在 3以上之间 产品形式为超高层塔楼产品 产品类型：住宅、酒店公寓、写字楼 楼高：249.9米 容积率：8.0 F 项目体量：定位项目操作思路 Part 6 F0: 超级大体量项目 F1: 大体量项目 F2：中等体量项目 F3：中小体量项目 F4：小体量项目 Code of this report | * ? Copyright Beijing Centaline 2010 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 Code of this report | * ? Copyright Beijing Centaline 2010 使用说明 [本课件普遍适用于各类方案的项目定位、定性，一般用于整体初步定位] D 所在区位 Desnation E 容积率 Ensiness F 项目体量 Figure G 项目档次 Grade A 项目属性 Auribute B 发展商品牌 Brand C 城市级数 City 项目定位思维模式 在对项目本体进行解读或者定义产品属性的的时候，可以用以下7个维度来进行分析、论证，以提高项目定位精准性。 A 项目属性：定位项目物业类型 Part 1 A0: 综合体类物业 A1: 纯居住类物业 A2：商住类物业 A3：商业物业 A4: 酒店物业 A5：写字楼物业 A6：旅游休闲类物业 A7：工业类物业 A0: 综合体类物业 综合体类物业： 代表项目：北京中信城 是将城市中的酒店（Hotel）、办公（Office）、公园（Park）、商业（Shoppingmall）、会所（Club）、公寓（Apartment）等城市生活空间的三项以上的服务功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。 项目中信城项目位于两广路与菜市口南大街相接的黄金板块，总占地面积为43.65公顷，规划总建筑面积地上部分拟建设125万平方米。 包括高档住宅、酒店式服务公寓、超5星级酒店、5A甲级写字楼、约20万平米的shopping mall，以及将单独销售的20座珍藏版四合院，共六种高端建筑形态 A1: 纯居住类物业 纯居住类物业： 代表项目：世茂奥临花园 指住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅等用于居住目的单一功能需求物业。 此类物业，产权为70年 世茂奥临花园位于国家森林公园北端，与浩瀚的13000亩国家森林公园仅一路之隔。世茂