户型及其评价标准-1.pptVIP

户 型 及 其 评 价 标 准 内容大纲 户型评价的标准 户型评价的标准 户型的功能与面积关系——性价比的重要体现 何谓功能与面积关系： 两房、三房、四房……户型的面积决定其总价，而对于市场上大部分消费者来说，总价与其支付能力密切相关；因此，每种户型都有其最具竞争力的面积区间，以吸引其对应的消费群体。 户型与其最具竞争力的面积区间： 由于房屋结构、居住习惯等关系，北方市场户型对应的各面积区间比南方约增加10~20%； 不同城市由于经济水平、居住习惯等差异，最具竞争力的户型面积区间也会变化——西安的平均居住面积比沈阳大，其对应的面积区间也略高； 专题一：户型的面积计算 户型的功能与面积关系——私密性、使用便利度 动静分区明确： 动区：活动比较频繁，可以有较多的干扰源，如走廊、客厅、厨房等。 静区：要求安静，活动相对比较少，比如卧室、书房。 这些分区各有明确的专门使用功能。好的户型应明确处理这些功能区的关系，使之使用合理而不相互干扰。 布局合理： 各功能布局应符合使用习惯、私密性等要求，如： 卫生间离卧室要近，避免从卧室到卫生间要经过客厅，双卫中至少有一个卫生间要满足以上要求。 为了保证私密及安全性，最好将主卧设于离入户门最远处。 入户门处最好设玄关，从门口不能直接看到屋内事物。 大门最好不要面对电梯（楼梯）口。 厨房应靠入户处，方便买菜后直接进入。 户型的功能与面积关系——私密性、使用便利度 流线——俗称动线，是指日常活动的路线。 流线的意义： 如果一个居室中流线设计不合理，流线交叉，就说明空间的功能区域混乱，动静不分，有限的空间会被零散分割，居室面积被浪费，家具的布置也会受到极大的限制。 流线的设置要点： 餐厅离厨房要近，厨房至餐厅的人行路线最好为独立使用，不要交叉其他功能区的路线。 访客流线不应与家人流线和家务流线交叉，以免在客人拜访的时候影响家人休息或工作。客厅周边的门是保证流线合理的关键，一般的做法是客厅只有两扇门。 户型的功能——使用舒适性 户型的采光、通风情况与向阳面数量决定了使用的舒适性，是客户选择的重要考虑因素。 采光： 规范要求厨房必须直接采光； 北方可以接受暗厕，南方一般要求明厨明厕。 通风： 首先必须保证厨房、卫生间、主卧、书房、客厅的通风，当然能通风的其他功能区越多越好。 根据各地风向，主卧、书房、客厅应处于上风口，而卫生间、厨房应处于下风口。 根据一般流体力学来看，直透的穿堂风往往在室内会留下许多空气流动中的死角，南北直通的户型并不是通风效果最好的，好的户型应该是阻挡风的直线流动和降低一些流速，引导空气流动经过房间的每个角落，减少旧空气的长期滞留。 内天井由于在北方通风效果不佳，容易潮湿长霉，因此在北方应避免采用。 户型的功能——使用舒适性 户型的采光、通风情况与向阳面数量决定了使用的舒适性，是客户选择的重要考虑因素。 向阳面数量—— 主卧、客厅要保证最好的朝向，这是主人在家待的最多的地方，朝向好可提高舒适度、节能。 其次应保证最佳朝向的是次卧、书房、景观阳台。 能享受最佳朝向的功能区越多，户型的价值越高。 朝向与景观的关系： 华南地区对日照要求不高，当最佳景观与最佳朝向不一致时，通常采用景观优先的原则。 我国其他地区无论从客户心理接受度还是气候的实际需要，通常都以南向为最佳朝向——东北地区更强调正南，但目前已在逐步接受适度偏角。因此最好采取景观与最佳朝向一致的规划布局。 户型的功能与面积关系——使用便利度的重要体现 户型的功能与面积关系——使用舒适性、便利度 户型空间的形状一般以方正为佳，通常矩形空间比方形空间更好用，空间感更加。 专题二：户型与家具的尺度 专题二：户型与家具的尺度 专题二：户型与家具的尺度 户型的功能与面积关系——性价比、使用舒适性 户型亮点对于提升户型的附加值有非常重要的意义。 不同区域的市场、不同层面的消费者对不同亮点的敏感度不一样，需要进行充分的市场研究，对适用亮点具体分析。 户型亮点以提升户型使用的舒适性与趣味性为重点。 常见的户型亮点包括： 专题三：户型亮点分析——引入室外景观 多阳台设计：入户花园/景观阳台/工作阳台 顶层退台设计 专题三：户型亮点分析——引入室外景观 专题三：户型亮点分析——引入室外景观 专题三：户型亮点分析——引入室外景观 专题三：户型亮点分析——丰富室内空间 跃式设计 错层设计 复式中空设计 专题三：户型亮点分析——丰富室内空间 跃式设计 明确界定功能空间 增加室内层次感 老年人使用不便，推广受到一定限制； 专题三：户型亮点分析——丰富室内空间 错层设计 明确地界定不同的功能空间 丰富户内视线空间，提升居住的趣味性 公寓的错层设计会增加建造成本，故多用于有地形条件支撑的情况中 楼梯给老人的生活带来不便，给孩子带来一定的潜在危险，尤其是凌空的