第四章商店选址[43p].pptVIP

 第四章 商圈分析与选址决策 在零售业经营要素中，我们往往将店址 视为企业经营最重要的因素之一 零售业是典型的“地利性”产业 大型零售连锁集团对选址很重视,占到 开店成功因素的50% 为什么店址选择对零售商来说如此重要？ 店址在顾客选择商店时是首要考虑的因素 零售商可以利用商店的位置来开发可持续的竞争优势 店址选址决策的步骤 分析每个地理区域（商圈，确定最有吸引力的开店区域 分析新开店的具体位置，选出最有吸引力的地点 对店址进行评估，预测未来经营效果 第一节 商圈分析 一、商圈 商圈，指以零售商店所在地为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围 商圈的影响因素 1.商店业态 一般来说，百货商场、专业店、专卖店及无店铺业态的商圈相对较大，其次是大型超市和超市，食杂店与便利店最小 2、商店规模 商店规模越大，其市场吸引力越强，就越有利于扩大其销售范围 当然，商店的规模与其商圈的范围并不一定成比例增长 商圈的影响因素 3.经营商品的种类 一般来说，经营日用品的商店商圈较小，经 营选择性、技术性强，需提供售后服务的商 品以及满足特殊需要的商品的商店商圈较大 4.商店经营水平、信誉及促销策略 经营水平高、信誉好的商店商圈较大 促销手段可能扩大商圈的边际范围 商圈的影响因素 5.竞争对手的位置 两家竞争的商店相距有一段路程，而潜在顾客又居于其间，则两家商店的商圈都会缩小 “群体竞争效应”（“扎堆效应”）也可能使商圈扩大 6.交通状况 交通条件便利，会扩大商圈范围，反之则会缩小商圈范围 二、商圈分析 商圈分析，就是经营者对影响商圈的人口结构、生活习惯、产业结构、交通状况、城市规划、商业氛围等因素进行实地调查和分析，为选择店址、制定和调整经营策略提供依据 商圈分析的意义 商圈分析是新开商店合理选址的前提 商圈分析有助于零售店制定竞争经营策略 商圈分析有助于零售店制定市场开拓策略 商圈分析有助于加快资金周转 商圈分析有助于为开设分店和连锁店提供参考 商圈分析的要点 1.商圈层次分析 2.客流量分析 3.顾客分析 4.商圈内购买力分析 购买力指数＝A×50％＋B×30％＋C×20％ A：商圈内可支配收入总和（收入中扣除各种所得税、 偿还贷款、各种保险费和不动产消费等） B：商圈内前一年的零售总额 C：具有购买力的人口数量 商圈分析的要点 5.其它环境分析 (地理因素、区域性质、交通状况、地形特点、供货来源等 ） 6、自身分析 商圈分析的要点 7、竞争程度 商圈饱和度——判断某个地区商业竞争激烈程度的指标 商圈饱和指数（IRS）＝——— IRS:某地区某类商品饱和指数 C：某地区购买某类商品的潜在顾客人数 RE：某地区每一顾客购买该类商品的平均购买额 RF：某地区经营同类商品商店营业总面积 商圈饱和指数（IRS） 例如，一家经营食品和日用品的小型超市需测定商圈饱和度，假设该地区购买食品和日用品的潜在顾客是4万人，每人每周平均购买额是50元，该地区现有经营食品及日用品的营业面积为50000平方米，则商业圈饱和度为? （40000×50）/50000＝40 若超市平均水平是每平方米销售额60元，则该区域低于平均水平，说明该地区的超市已出现过多趋势，不宜再开设新店 例：福州某大型综合超市商圈的确定 理论商圈——同心圆商圈 现实中的同心圆商圈 三个同心圆的半径分别为1.5公里、3公里和5公里 　现实中的同心多边形商圈 现实中的不规则多边形商圈 真实的商圈 真实的商圈综合考虑了消费者、地理、交通路网、公共交通体系和竞争对手的分布等各因素 三.利用数学方法分析商圈 1.雷利法则(空间相互作用模型) 雷利认为，商圈规模由于人口的多少和距离商店的远近而有所不同，商店的吸引力是由两方面发挥作用的 基本内容：在两个城镇之间设立一个中介点，顾客在此中介点可能前往任何一个城镇购买，即在这一中介点上，两城镇商店对此地居民的吸引力完全相同，这一地点到两城镇商店的距离即是两商店吸引顾客的地理区域 雷利法则 Dab = ______d______ 1+(Pb/Pa)1/2 Dab：表示A城镇商圈的限度（中介点到A城镇的里程数） Pa：表示A城镇人口 Pb：表示B城镇人口 d：表示城镇A和B的里程距离 雷利法则 例：A城镇人口9万人，B城镇人口1万人，A距B20公里。哪个地方的商圈辐射范围更大