新版房地产估价规范-1.pptVIP

新版房地产估价规范浅 析 四川师范大学 蒋贵国 修订重心 一、国家新的法律、规范出台 《物权法》、 《国有土地上房屋征收与补偿条例》、 《国有土地上房屋征收评估办法》出台；原《城市房屋拆迁估价指导意见》废止等 二、长期评估实践中遇到问题的梳理 规范、统一——概念、用语、对象描述等 补充——估价目的 调整——估价方法 一、总则 1.0.1为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据 《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定， 制定本规范。 1.0.1 为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律、法规的有关规定，制定本规范。 二、估价原则 房地产估价应遵循下列原则： 1 合法原则； 2最高最佳使用原则； 3替代原则； 4估价时点原则。 1保持现状前提：认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估价； 2转换用途前提：认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提估价； 评估房地产市场价值应遵循下列原则： 1 独立、客观、公正原则； 2 合法原则； 3 最高最佳利用原则； 4 替代原则； 5 估价时点原则。 1、要求站在中立的立场上评估出对各方当事人而言均是客观公平的价值。 1 维持现状前提：认为估价对象维持现状、继续利用最为有利时，应以维持现状为前提进行估价； 2 改变用途前提：认为估价对象改变用途再予以利用最为有利时，应以改变用途为前提进行估价； 二、估价原则 3装修改造前提：认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价； 4重新利用前提：认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价； 5上述情形的某种组合。 遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。  3 更新改造前提：认为估价对象更新改造但不改变用途再予以利用最为有利时，应以更新改造为前提进行估价； 4 重新开发前提：认为估价对象重新开发再予以利用最为有利时，应以重新开发为前提进行估价； 5 上述情形的某种组合。 遵循估价时点原则，要求评估价值是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。 三、估价程序 明确估价基本事项主要应包括下列内容： 1明确估价目的； 2明确估价对象； 3明确估价时点。 明确估价对象应包括明确估价对象的物质实体状况和权益状况 明确估价基本事项应包括下列内容： 1 明确估价目的； 2 明确估价时点； 3 明确估价对象。 4 明确价值定义。 明确估价对象应包括明确估价对象的实物状况、权益状况和区位状况 三、估价程序 估价机构和估价人员应经常搜集估价所需资料， …..，估价人员必须到估价对象现场， … 完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。 房地产估价机构和注册房地产估价师应经常搜集估价所需资料， ….注册房地产估价师必须到估价对象现场， …. 完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。估价档案的保存期限自估价报告出具之日起不得少于十年。 四、估价方法 5．1．2对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。 若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。 具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 4.1.2 注册房地产估价师应根据估价对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法进行适用性分析后，选用其中一种或多种方法对估价对象进行估价。 估价对象可以同时选用两种以上估价方法进行估价的，应同时选用两种以上估价方法进行估价，不得随意取舍 具有开发或再开发潜力并且开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 （一）市场法 运用市场比较法估价应按下列步骤进行:1搜集交易实例；2选取可比实例；3建立价格可比基础；4进行交易情况修正；5进行交易日期修正；6进行区域因素修正 7进行个别因素修正；8求出比准价格。 选取的可比实例应符合下列要求：l是估价对象的类似房地产；2成交日期与估价时点相近，不宜超过一年；3成交价格为正常价格或可修正为正常价格。 运用市场法估价应按下列步骤进行： 1 搜集交易实例；