房地产开发流程培训分析.ppt

土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 详规报建 方案报建 初步设计报建 施工图报建 开工时间 开盘时间 设计控制点 项目重要节点 概念设计研究 区域确认概念设计研究结论 规划方案设计 区域规划设计评审会 区域单体确认 实施方案完成 基础施工图 全套施工图完成 景观设计 销售包装设计 方案文本中，最重要两张图——项目总平面图、标准层平面图！ 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 最优化的设计阶段流程参考： 时间进度控制 第1月 第2月 第3月 第4月 第5月 第6月 单位 规划设计 规划单位 单体设计 规划单位 施工图设计 结构单位 景观设计 景观公司 样板房及会所 装饰设计 规划单位与施工图：初步设计、施工图把控； 规划单位与景观：完善、技术交底； 施工图与景观：隐蔽管线工程设计。 最优秀的设计成果是最能体现开发商开发思维和开发意识的成果，而非作品。 各部门职责： 开发部：方案设计报批批复意见书——建设工程规划许可证——施工许可证。 营销部：编制营销总纲及评审、组建营销团队。 设计部：编制方案设计任务书——规划设计方案评审（含单体设计方案）——景观方案评审——初步设计成果——建筑施工图——正式施工图。 工程部：地质初堪——地质详堪——土方开挖及边坡支护——基础施工。 财务部：方案版投资收益。 成本部：方案版成本、施工图预算。（根据设计部提供的规划要点进行估算） 客服、物业部：物业策划方案。 关键要素：各类设计方案、合作方资源、项目营销总纲、土方开挖及边坡支护。 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 关注风险点： 工程部、开发部、设计部关注设计指标表！ 工程部、设计部、营销及客服部关注交楼标准！ 设计部、工程部、营销及客服部关注一户一图！ 工程部、设计部、营销及客服部、开发部要关注变更和报建图纸！ 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 开发办 开发经营许可证 项目手册 经发局 固定资产投资计划 项目立项 规划局 建设用地规划许可 土地测量、评估 国土资源局 国有土地使用权证 土地确认、报批 土地交易 开发办 人防办 墙改办 消防支队 环保局 基础设施牌套费 开发管理费 人防异地建设费 墙改基金 环境评估及排污费 规划局 建设工程规划许可 方案审批 规划局 中标通知书 质检站 散水办 劳保办 定额站 安检站 安全许可 定额鉴别 劳保统筹 散水押金 质检委托 城管大队 执法大队 规划局 开发办 建设局 施工许可证 预售许可证 放线管理 Research Page * Research 2006-10-31 Research Page * 讲师：尹利华 目 录 一、 房地产发展历程 二、 房地产基础知识 三、 房地产开发概述 四、 房地产开发流程 1979 1991 1999 2007 2010 第一阶段：中国房地产市场萌芽阶段 ①深圳、广州搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发，没有商品房开发。 ②事业单位、企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配，包括政府造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。 ③试点比较成功后，小范围的开始试点开发。 ④1992年邓小平同志南巡深圳，其中房地产开发非常成功，开发区的经验值得向全国推广，吹响了中国房地产开发的号角。 ⑤沿海城市开始展开，但时间不长，海南的房地产市场形成了严重的泡沫。 一、房地产发展历程 1978 1991 1999 2007 2010 第二阶段：探索阶段：炒作与调整 ①1993年朱镕基海南视察，发现土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。 ②停止银行贷款，银根收紧使房地产市场遭到重创。 ③1993年下半年到1998年上半年，中国的房地产市场始终波澜不兴。 房地产快速发展阶段 1978 1991 1999 2007 2010 第三阶段： ①住房制度、居民收入水平提高，商品房成为新的消费热点。 ②1998以后，住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。 房地产行业全面调整阶段 1978 1991 1999 2007 今 第四阶段： ①2003年以来，房屋价格持续上扬 ②大部分城市房屋销售价格上涨明显。 ③随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。 ④2010年 国务院发布“新国十条” ⑤2011年 “新国八条” ⑥2013年 “新国五条” 类别 代号 类别名称（代表颜色） 范 围 R 居住用地 居住小区，居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的