搜购城市购物广场策划部分案解析.ppt

例： 商铺号：1-005号 面积：10平米单价：9800元/㎡ 总价98,000元 10年内可稳赚294,000元. 后7年发展商自行出租经营则可赚13万。注：后7年回收期间内，不包含商铺顶手费，预计第5年顶手费保守可炒作至6-8万元/间 R3十年300%保收计划 项目销售方案 投资者购买本项目商铺单位后 对那些仍在持币观望，或是对本项目仍然存有极大顾虑的投资客制造无形的心理价位刺激， 同时也是为了彰显项目的品质及发展商的信心。 从中赚取二套商铺。 10年期间，投资者可将商铺以原价格的300% 回售给发展商， 例： 商铺号：1-005号 面积：10平米单价：9800元/㎡ 总价98,000元签定合同时付50%即49,000元，3个月内启动招商，则本商铺已有租赁者租赁，则此时可将带租约的商铺卖给投资者签定合同，而此时投资者需支付剩余的50%。注：预计此时的顶手费保守可炒作至1-3万元/间 R4购铺易，低首付 项目销售方案 首期采用分期支付的方式支付50％ 投资获利更有保障。 购买己带租约的商铺再给50% 待商铺开业经营后 项目销售方案 销售案例分析1 项目招商方案 招商原则 项目整体招商原则：必须以品牌为中心,符合业态划分的品牌，必须争取其进驻经营，甚至给予必要的扶持政策和优惠措施； 把握业态经营比例：通过对国际知名与国内成功的大型购物中心的业态经营配比进行深入的研究分析，针对国内知名商业如五洲商业广场、万达商业广场、的信摩尔的的情况，招商时注意维护和管理好商场的业态比例。 核心主力店互动原则：在大型购物中心的招商方面来讲，理论上遵从核心主力店先行，辅助店随后的原则；零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。根据大型购物中心的磁石效应对各类商家进行有机的安排，以保证商场整体经营的均好性。 放水养鱼原则：商业广场经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务，先将整个购物中心造旺，然后根据运营状态，适当稳步地调整租金，让经营商家感到本项目的发展前景是大有空间的。 统一主题与品牌形象：本项目必须是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。必须要有针对性地引进各类商家，切合本项目的主题定位，有利于本项目的持续发展与良好运作。 知名商户或连锁商户 个性鲜明有特色商户 能吸引人流量的商户 名牌、品牌、优质、特色商家 项目招商方案 项目招售管理 组织机构 项目经理 销售经理 策划经理 招商经理 销售主管 招商主管 案场设计 策划师 销售代表 销售代表 合同部 招商代表 招商代表 财会 出纳 项目核心思考 租金与售价 这里有两个基本原则：一是售价基本上由租金决定，二是租金要合理，高和低都不合适。根据我司多年从事商业地产的经验，商铺的售价是月租金的100-120倍这种比例比较容易让人接受，投资回报的底限是6-8年。这样的思路投资者较为接受租金的制订方面，太贵对招商不利，太低会影响投资回报率。我司建议以参照仙葫市场的正常租金水平较为合理，这样在项目销售过程中，可以合理的控制项目的售价及其租金，有利于项目的可持续性发展。 业态的变与不变 搜购城市购物中心在扩大招商与销售的同时，业态将会受到许多未知因素的影响，部分区域的业态不能马上确定，需根据招商和销售的情况以及一些商家的要求给予适当的改动。但是，必须确定部分区域的业态，以便于项目前期的销售与招商的进行。 销售与招商 大型商业物业的开发必须要先商业后地产，在项目的操作时期，我们要通过对主力商户和大型品牌店的招商，蓄积客户，树立项目良好的商业形象，才能带动项目的销售市场，才能吸引更多的投资客户。 项目核心思考 永续经营之道 主要为投资者、经营户搭建一个很好的经营平台，通过项目的持续经营形成良好的口碑，不断提高项目的商业价值以谋求更广阔的商业发展空间。 操盘时机掌握 开盘对项目是一个至关重要的环节，要根据市场的状况，提高市场对项目的期望值，对客户充分把握，掌握最佳开盘时机，形成销售冲击波，销售任务为90％。 项目策划目标 项目销售目标 按照对项目的初步估算，销售总量预计将会在31,062,823元，其中：在首次公开发售第一阶段，完成销售任务的40%，第二阶段40%，第三阶段20%。项目整体商场开业时，完成销售任务的90％以上。 项目招商目标 项目发展目标 对本项目而言，搜购城市购物广场的招商不只是简单解决商家进场经营的问题，而是挑选优质商家进场促进持续兴旺；保证商场的顺利开业，开业时项目的招商率达到90％以上。 城市的形象与名片打破传统商业模式，引导消费潮流成为南宁仙葫商业片区典范 项目策划基本原则 基本原则 全面领先 卖点不可一次推完 销售先行 全面覆盖 内外兼顾 强势启动 充分蓄