06物业接管验收作业指导书..docVIP

物业交接查验作业指导书 编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日期 修订状态 修订内容 修改人 审核人 批准人 1．目的 规范公司接管验收交接程序,确保物业接管验收交接工作得到有效控制,以便对物业进行全面管理,保证业主入住工作顺利进行。 2．适用范围 本作业指导书适用于所属分公司、项目所承接的新建住宅物业接管验收。 3．职责 3.1 项目接到开发商要求验收的通知后,由项目经理负责指定接管负责人及相关专业人员组成验收小组，在开发商组织下进行验收。 3.2 验收小组对设计图纸、设计变更、设备出厂合格证书及设备试运行记录等技术检验资料进行验收。竣工图应在设备设施接管验收后的3至6个月内移交物管中心。 3.3 验收小组应按开发商向物业公司所移交设备清单上所列目录，对清单上的设备按规格型号、数量、容量、安装位置及设计要求等进行验收。 3.4 项目要组织验收小组参加住宅工程质量分户验收工作，验收施工单位分户验收检查评定结果，并记录问题跟踪整改情况。 3.5验收工作完成后由项目经理与开发商办理接管手续。 4．方法与过程 4.1 验收小组依据《设备设施接管验收项目表》中所列项目按专业分工对设备设施进行预验收。 4.2 在预验收过程中,应将未达到验收标准的问题记录在《设备设施验收检查记录单》中，汇总后提出书面整改报告提交开发商，由开发商督促施工单位进行整改。 4.3 在预验收中未达到验收要求的楼宇、设备设施，在整改完成后，验收小组进行检查、验证，整改合格后进行正式验收，并记录在《设备设施交接单》中，办理交接手续。当所接管的设备设施存在缺陷和问题时应记录在《接管验收设备设施问题登记表》中。 4.4 在楼宇接管前应对每套单元房的水、电、土建、门窗、电气等进行全面检查，并将检查结果记录在《房屋检查记录单》上，汇总后交开发商督促施工单位进行整改，整改合格后再进行接管。 4.5 设备、设施验收时要做到符合以下几点 4.5.1设备的规格、型号、数量与图纸设计相符。 4.5.2 主要设备、设施的安装位置与设计相符，安装质量合格； 4.5.3 设备与连接整个系统的技术性能,应与设计要求符合。 4.6 在对移交的图纸、资料进行接收时，应根据《图纸资料接收项目表》中的项目进行验收交接，验收后应填写《图纸资料交接单》办理交接手续。当所接管的图纸资料存在遗留问题时应记录在《接管验收图纸资料遗留问题登记表》中。 4.7 对楼体和公共区域内的隐蔽工程应在施工过程进行检查，对检查出的问题应记录在《隐蔽工程检查记录单》中，并及时将问题汇总后交开发商督促施工单位进行整改。 4.8 楼宇和设备设施观感验收的方法和要求 验收标准以建设部P30001-90《房屋接管验收标准》为标准。 4.8.1 主体结构 4.8.1.1 地基基础的沉降不得超过GB5002-2002《建筑地基基础设计规范》的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏； 4.8.1.2 钢筋混凝土构件产生变形、裂缝、不得超过GB50010-2002《混凝土结构设计规范》的规定值，应无钢筋外露； 4.8.1.3 外墙不得渗水； 4.8.1.4 屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出口水、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。 4.8.2 楼层地面面层 4.8.2.1 基层粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，无裂缝，无脱皮，无起砂； 4.8.2.2 块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘贴牢固，色泽均匀一致，无明显色差。 4.8.3 内墙面 4.8.3.1 抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍； 4.8.3.2 块料(如瓷砖)面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹损伤，色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直； 4.8.3.3 顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无脱皮，无裂缝，无霉点，无泽水痕迹，无污渍； 4.8.3.4 卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水，倒泛水和渗漏。 4.8.4 门、窗 4.8.4.1 户门开启自如，零配件齐全，门面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固； 4.8.4.2 门锁、窗销连接牢固，开启灵活，纱窗完好，护栏安装牢固，焊接密实，面漆完好均匀，无脱皮、锈迹，无裂纹； 4.8.4.3 玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤； 4.8.4.4 油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整。 4.8.5 电气、仪表、给排水、采暖及热水设备 4.8.5.1 电气插座安装牢固，符合左零右火规定，电源接通、正常； 4.8.5.2 开关安装牢固，开关灵活，接触良好； 4.8.5.3 灯座安装牢固，完好无损，发光正常； 4.8.5.4 电子对讲通话清晰，无杂音；视频清楚，