湘江新城运作思路(三稿).docVIP

关于湘江新城运营的思考 ——赴上海、浙江和深圳考察的情况报告 为学习借鉴上海在新城建设方面的经验和深圳的文化产业发展方面的经验，深入贯彻市委、市政府关于启动湘江新城建设的精神，切实拓展湘江新城运作思路。6月份，我们分别赴上海、浙江和深圳进行了考察。重点考察了上海嘉定新城、松江新城和浙江钱江新城、青山湖别墅区的开发建设经验以及深圳古玩城、深圳文博宫、深圳创意园的经营理念。这次考察活动时间虽短，但重点突出、安排紧凑，大家开阔眼界，深受启发，达到了“引智”的预期目的。 一、启示 1、政府全力支持是确保新城运作成功的前提。嘉定新城、松江新城在运作过程中得到了当地政府及相关职能部门的大力支持。嘉定新城发展公司成立于2004年，是区政府设立的区国资委独资的企业，行政接受当地区政府领导，成立之初区政府授予其3亿元的资本金，其中1亿元现金，2亿元为相关资产。该公司于06年进行嘉定新城项目前期，2007年正式启动嘉定新城项目建设。通过银行融资进行滚动开发，通过几年的运作，目前该公司拥有资产规模达100亿元。松江新城建设发展有限公司是在上海市政府的支持、推动下，上海地产集团有限公司、上海中星集团有限公司、上海国际集团有限公司与松江区政府共同出资10亿元人民币组建而成的。 2、土地收益是确保新城建设资金的基础。嘉定新城项目开发建设资金来源主要是依靠新城的土地出让收益、土地升值收益及相关税收。该项资金每年大约有5-8亿元，有效的保障了新城的前期滚动开发建设资金。 3、良好的产业格局是确保新城运营的关键。嘉定新城中心区的功能定位是：立足长三角，依托上海和嘉定的综合优势，优先发展附加值高、辐射能力强的现代服务业，以汽车产业为核心，重点培育以大型制造业、企业营销、研发和行政总部集聚地为特征的总部经济，着力促进体育运动业、旅游业、房地产业、商贸物流业、中介服务业、广告业以及文化教育业同步发展，形成具有鲜明特色的第三产业高地。在新一轮的规划中，松江新城的4个片区，进一步细分为9个组团。其中，新城北片区包括了核心组团、大学城组团和茸北组团；新城南片区包括老城组团和新拓展的南永丰组团、华阳桥组团；工业园区和科技园区包括车墩组团、工业园区组团和科技园区组团。备受关注的“高铁片区”处在新城南片区之中，总用地面积18平方公里。 4、高品质项目是撬动土地升值的最佳杠杆。建立高端、鲜明的主题或者标志性建筑，以及示范性项目来提升整个地块的价值。以高品质项目建设提振投资者的信心，以高品质的项目建设提升整个区域价值。泰晤士小镇作为松江新城的核心风貌区，具有极高的品质，其建筑风格体现出原汁原味的英伦风貌。泰晤士小镇对周边高品质楼盘形成风尚性影响，将“一城九镇”的建筑水平提升到一个新时代的水准。泰晤士小镇对整个松江新城区域的地价以及房价的提升，都有着不可估量的影响，给整个新城带来了巨大的经济效益。 5、独特的规划理念是体现新城优势的有效手段。松江新城总体建设规划体现了当今世界较为先进的卫星城设计理念，并与松江固有的东方城镇千古风韵相结合，形成了其特有的中西合璧的景观。并且，通过实地考察，可以感受到松江新城与上海老城区的区别。首先，松江新城打造出了一座生活节奏慢，适合居住的宜居城市；其次，松江新城打造出了一座绿化覆盖率达到44.06%的花园城市。这都让松江新城具备了其他地区无法比拟的比较性优势。 6、完善的业态布局是保障新城后期运作的重点。松江新城目前已有多家大型超市入驻，比如易初莲花等。农工商、联华、松江黎明等中小型超市也星罗棋布，将满足入住居民的生活需要。除了连锁超市，松江区还拥有大规模的商业广场，总投资达10亿元的开元地中海购物中心。购物商场由影院、美食城、大卖场、运动场、娱乐城及各种服饰城组成。开元地中海购物中心使整个松江新城的商业建设达到了一个新的高峰，最大化的满足松江城区居民的购物需求和休闲需求，并大大提升了商业辐射圈周围的土地价值。 7、培育文化产业土壤是确保新城发展的活力源泉。文化是城市发展的灵魂。深圳虽然没有深厚的历史文化积淀和丰富的文化内涵，但却能“无中生有”，采取拿来主义，创意策划出深圳古玩城、深圳文博宫、深圳创意园等产业项目，并通过这些项目延伸文化产业链，树立文化品牌，极大的促进和提高了区域经济的发展水平。 二、对湘江新运营的思考 （一）总体规划有机集中。我们的目标是要将湘江新城打造成为集文化、科技、娱乐休闲于一体的新城。适宜人口规模达到18 - 20万人。湘江新城在规划建设中，必须把环境景观的营造放在核心位置，切实做到规划设计先行、环境景观先行，其他建设项目全部围绕环境景观进行研究和展开，真正把湘江新城打造成生态宜居城区。坚持以人口集居、产业集聚和土地集约的方式推动新城建设, 实现城市协调发展。为了保护稀缺的土地资源, 兼顾经济发展和环境保护, 应特别