2004国际地产基金投资倾向及中国房地产发展拐点..docVIP

2004国际地产基金投资倾向及中国房地产发展拐点随着央行121文的颁布, 国内地产界对多渠道融资盼望热切, 国际投资基金也纷纷加速进军中国房地产的步伐。Rodamco Asia于2003年8月31日成功收购了上海盛捷服务式公寓(SGS); 新加坡发展商凯德置地通过其新加坡母公司设立房地产投资基金CapitaLand投资中国房地产项目；新加坡政府投资公司（GIC Real Estate）成为首创置业第二大股东；2004年初, 全国工商联住宅产业商会支持设立的第一只外资房地产基金----精瑞基金，正式运作, 启动资金预计2亿美元; 2004年1月, 摩根斯坦利(Morgan Stanley) 房地产基金与上海复地(集团)股份有限公司合作投资5000万美金打造“复地雅园”……国际地产基金投资成为中国房地产市场的热门话题。 　　一. 国际地产基金种类 　　1. 开发型: 参与项目开发, 从前期开始介入 新加坡政府投资公司(GIC)、摩根斯坦利(Morgan Stanley)、德意志银行(Deutsche Bank)、荷兰ING、澳大利亚麦格理银行(Macquarie Bank) 　　2. 收租型: 购买有稳定租户成熟物业, 长期持有物业收租盈利, 不介入前期开发美国国际集团(AIG)、Rodamca Asia、新加坡政府投资公司(GIC)、新加坡腾飞基金(Ascendas) 　　3. 不良资产处置型: 通过收购不良资产(Non-Performing Loan), 将其证券化, 打包处置, 变现盈利 高盛(Goldman Sachs)、莱曼兄弟(Lehman Brother)、摩根斯坦利(Morgan Stanley) 　　二. 2004年国际地产基金投资倾向 　　1. 开发型国际地产基金 　　选择地点: 上海、北京 　　投资趋势: 　　由商用物业(Commercial Property)转向住宅(Residential) 　　由高档物业(High-end Property)转向中档(Middle Property)、中高档(Middle-high Property)及中低档(Middle-low Property) 　　2. 收租型国际地产基金 　　首选北京、上海, 有成功经验后选择广州、深圳, 开始进入经济发达二线城市, 如苏州、宁波、杭州、天津、大连等 投资物业类型: 有稳定租户的成熟商用物业(Completed Commercial Property) 　　3. 不良资产处置型国际地产基金 发行ABS (Asset-backed Security), 加速不良资产(Non-Performing Loan)处置速度 　　4. 国际地产基金选择合作伙伴标准 一般只选择和当地最有实力和发展潜力的公司合作, 看中管理团队、土地储备、政府关系、发展前景等 　　三. 中国房地产发展 “拐点”: 房地产证券化市场的形成 　　美国二级抵押贷款证券化市场的成功使证券化和二级抵押贷款市场成为全球的热门话题。正如股票将公司证券化, 证券交易所的建立使股票成为人们生活中的一部分, 中国证券市场异军突起; 二级抵押贷款市场的建立将使房地产证券化成为现实, 彻底解决房地产投资门槛高、变现性差、流通性差的障碍, 使利用社会闲散资金和普通老百姓投资房地产成为现实, 国内外机构投资者进出中国房地产市场畅通无阻, 解决房地产发展资金瓶颈问题。中国房地产二级证券化市场的形成, 将成为中国房地产发展的 “拐点”, 使房地产开发资金来源及开发模式产生根本性转变, 专业化运作大势所趋, 部分房地产商将从开发型转为经营型, 商用房地产(Commercial Property)面临前所未有发展良机, 逐步形成开发型和经营型并举的格局, 引导中国房地产开发模式从 “香港模式”向 “美国模式”转化, 并最终成为现实。 　　(一) 房地产二级证券化市场的形成需具备八项前提条件: 　　1. 发达完善的一级抵押贷款市场 　　发达完善的一级抵押贷款市场是形成房地产二级证券化市场的前提条件。缺乏充足的符合投资者要求的高品质的一级抵押贷款, 二级抵押贷款证券化市场将无法运作。一般而言,住房抵押贷款余额总量应占到整个国家当年GDP总量的30%~60%, 才能满足这一需要。1999年底, 美国住房抵押贷款余额总量占当年GDP总量比例为50.2%, 英国57.31%, 德国57%, 澳大利亚40.7%, 加拿大44.4%, 日本36.9%, 香港43.15%。 　　2. 稳定的经济环境 稳定的宏观经济环境将有效地创造贷款需求,并赋予投资者和贷款机构信心。在一个多变的经济环境中, 银行等金融机构将很难预测通货膨胀和利率变化, 因此风险加大, 不愿提