土地(基准地价法)..doc

1、基准地价系数修正法 基准地价系数修正法是有基准地价的地区，可通过对基准地价进行修正而得出土地价格的方法。基准地价的是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格，该级别或均质区域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。基准地价相对应的土地条件是土地级别或均质地域内同类用地一般条件。因此，通过对待评估宗地条件与级别或区域内同类用地一般条件的比较，并根据二者在区域条件、个别条件、使用年限和估价基准日等方面的差异大小，对基准地价进行修正即可得到待评估宗地的价格。 （1）计算公式 根据国家土地管理关于评估的有关规定，基准地价系数修正法的基本公式为： Pi=P×（1+K）×Y×T×F×Kij 式中：Pi——待估宗地地价； P——待估宗地对应的基准地价； K——待估宗地宗地区域、个别因素总修正值； Y——待估宗地使用年期修正系数； T——待估宗地期日修正系数； F——待估宗地开发程度修正系数； Kij——容积率修正系数。 （2）测算过程 1)基准地价的确定 根据江门市人民政府办公室2014年1月3日公布实施的(江府［2013］27号)江门市基准地价标准，本次基准地价采用的是土地在正常市场条件、“五通一平”（宗地红线外通路、通电、给水、排水、通讯和宗地红线内土地平整）的土地开发程度和合理容积率下于估价时点2012年3月1日的国有建设土地使用权的熟地价格。土地使用年限工业用地为40年、住宅用地为70年、工业用地为50年。价格单位为元/平方米，币种为人民币。此次的基准地价内涵如下表-1，。 表1 ： 江门市各用途土地基准地价内涵 商业用地 土地开发程度 五通一平 价格类型 首层楼面地价 住宅用地 土地开发程度 五通一平 平均容积率 2.0 价格类型 平均楼面地价 工业用地 土地开发程度 五通一平 平均容积率 1.0 价格类型 地面地价 备注：五通一平：宗地红线外“通路、通电、给水、排水、通讯”，宗地红线内“土地平整”。 江门市区各用途级别基准地价如下表2： 表2 ： 江门市区2013年各用途级别基准地价表 单位：元/平方米 土地用途 土地级别 商业用地 住宅用地 工业用地 含路线价 不含路线价 一级 6065 4699 1671 600 二级 4367 3636 1169 485 三级 2689 2534 901 409 四级 1839 1812 611 336 五级 1154 1149 409 274 六级 605 605 — — 备 注 1.工业用地级别基准地价为首层楼面地价； 2.住宅用地级别基准地价为平均容积率2.0下的平均楼面地价； 3.工业用地级别基准地价为平均容积率1.0的地面地价。 表3 ：江门市区土地各类用途地价水平确定参考表 用地类型 参照 基准 修正 系数 备注 对应的土地利用现状地类（一级类） 批发零售用地 商业基 准地价 1.0 批发零售用地指主要用于商品批发、零售的用地。包括商场、商店、餐厅、酒吧、超市、各类批发（零售）市场、加油（气）站用地等及其附属设施和金融证券营业场所等用地。 商服用地 住宿餐饮用地 1.0 住宿餐饮用地指主要用于提供住宿、餐饮服务的用地。包括宾馆、酒店（含公寓式酒店）、饭店、旅馆、招待所、度假村等。 商服用地 大型商贸综合体、一般商务 金融用地 0.85 大型商贸综合体是独立的、用地面积不低于20000㎡，容积率不低于3.5的集零售、销售、餐饮、连锁商场、百货商场、酒店、商务、金融、办公等于一体的大型商业专业整体项目场所用地； 商务金融用地是指企业、服务业等办公用地，以及经营性的办公场所用地。包括写字楼、商业性办公场所和企业厂区外独立的办公场所等用地。 商服用地 其它商 服用地 1.0 上述用地以外的其他商业、服务业、用地。包括洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相馆、理发美容店、洗浴场所等用地。 商服用地 城镇住宅用地 住宅基 准地价 1.0 城镇住宅用地指城镇用于生活居住的各类房屋用地及其附属设施用地。包括普通住宅等用地。 住宅用地 别墅、低密度住宅用地 3.0 别墅、低密度住宅用地特指容积率小于1.0的别墅、低密度住宅用地。 住宅用地 工业用地 工业基 准地价 1.0 工业用地指工业生产及直接为工业生产服务的附属设施用地。 工业用地 采矿用地 1.0 采矿用地指采矿、采石、采砂（沙）场，盐田，砖瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地。 工业用地 仓储、物流用地 工业基 准地价 1.0 仓储用地指物资储备、中转的场所用地；物流用地指物流产业用于物资储备、中转、配送、分销作业、运输装卸、交易场所用地及其相应附属设施用地（含大型专业批发市场场所