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无法入住 的婚房 材料搜集与整理：黎明雪 赵松爽 陈胤任 PPT制作：鲁华辰 PPT讲述：杨柳 目录 一、案例概述 二、案例分析 三、类似案例 四、本案启示 案例概述 1 案例概述 今年7月初，单女士和亲家打算给女儿和女婿在杭州买婚房，经人介绍，在滨江长河一家叫卓家房产的中介公司看房子，看中了锦绣江南的一套二手房，两室两厅，面积114平方米，中介带着去看过房，房间内空空的，简单地铺了强化地板，厕所没有马桶和水池，不像有人住的样子。 　　7月14日，双方准备签订房屋转让协议。中介拿出一份公证处办理的委托书，说是房东委托给受托人王某全权代理。当天，单女士跟委托人签订了房屋转让意向书，并交了5万元定金。 　　7月31日，双方正式签好合同，房价198万元，签之前，打了100万过去，第二天又把余款打了过去。8月5日，单女士一家人拿到了房产三证，上面写着女儿和女婿的名字，房子是双方父母各出一半钱买的。 但是噩梦就这样降临了 纳尼？这个房子还住着一位租户，租户死活不肯搬走，说这个房子他租了20年 他有20年的使用权。 于是多方开始各执己见—— 1 案例概述 单女士 租客 中介 我已经买了这个房子，是房屋的拥有者。 我签订了20年的租赁合同而且已经缴纳了租费，我拥有房子的使用权 我们对房子出租并不知情，有问题应该去找房东，我们对此也不了解 案例分析 2 案例分析 1 4 2 3 租赁合同的真实意图是什么？ ??而从租约签订动机上看，是刘先生得知王先生的房屋、车辆等财产已抵押，为消除向王先生出借款项的顾虑而签订。就是说，该租约不是一般意义上为生活生产便利租用房屋而签订的租约，难以产生法律意义上的房屋租赁合同效力且这个租赁关系并非双方的真实意图，只是债权的一种担保形式，而该形式非我国法律确定的担保形式，所以，这份租赁合同无效。 这套房子是怎么又卖又租的？ 卖：王先生是锦绣江南花园这套房子的原所有权人。去年5月15日，该房产进行抵押登记，抵押权人为王某甲，并公证授权王某甲全权处理这套房子的转让事宜。去年7月，两人通过卓家房产，从王某甲手里买下房子，价格是190万元，另付8万元装修费。 租：去年3月，原房东王先生通过他人介绍向刘借钱。刘提出，让王把锦绣江南的这套房子长期租给他，双方签20年租期合同。 原房东延迟交付要不要交违约金？ 王先生没有如实告知这套房子有租约的事实，是导致纠纷的主要原因之一，所以王先生要承担违约责任；中介公司并非房子转让合同的当事人，不应承担没交付的违约金。 中介要不要负责任？ 关于房子没能正常交付，法院认为中介并非房屋买卖合同纠纷中的当事人，也不是交房的主体，所以中介没有交房的义务，小梅一家人也不应该要求中介配合交房。 相关法律 我国《合同法》第229条亦作此规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。” 　　但并不是所有的租赁都适用买卖不破租赁的原则。 　　1、已经设立抵押权的不动产出租的，不适用买卖不破租赁 　　根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则。 　　2、人民法院查封的不动产出租的，不适用买卖不破租赁 　　查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权，不动产被查封后，其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。因此，被查封的财产，债务人或其他人擅自处分的，该处分行为无效。最高人民法院经他字第8号复函明确指出，执行债务人擅自处分被查封的房产的行为无效。因此，承租人明知租赁物有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁合同，由此带来的风险只能由他自己承受。 相关法律 买卖不破租赁的适用条件有：1、租赁合同合法有效;2、租赁合同已经开始履行;3、出租人将房屋所有权转让给第三人;4、租赁关系已经采用一定的公示措施。 与本案有关的主要是第1 2 4两个适用条件。 适用条件1房东与承租人实有借款关系，租赁合同签订是为债权担保不具有租赁合同效力。其实这两个适用条件有着相通之处，都强调了公示的形式 租赁关系为何要公示?这体现了对善意买受人的保护。只有将租赁关系公示，买受人才能了解租赁关系存在，才会全面思考是否购买租赁房屋，以便作出审慎的决定。如果不公示，买受人于购买之后才知晓租赁关系存在，则会对买受人的使用目的造成冲击，损害其对租赁房屋的利用，也会使得租赁房屋的使用关系充满不确定性，即租赁关系有可能解除。因此