房价平抑.docVIP

我国房价的平抑 1.房价上涨的原因 1.1住房供应结构不合理抬高了房价 楼盘“豪华化”、“贵族化”、“大型化” ，全國16个城市120平方米以上大户型住房超过50%，结构不合理是普遍问题 。 1.2城市化进程加快和政府对土地供应的收紧，推动了房价上扬 当前我国正处在城市化快速发展时期。随着城市的快速发展，城市已成为中国农村剩余劳动力转移的主要目的地。城市化进程加快增加了对城市房屋的需求量，从而刺激了房价的上涨。政府土地供应政策的收紧，估计土地收紧后,地价还将上升。上升的地价必将转嫁到房屋上去，最终导致房价上增。 1.3产业政策不合理带来房价畸高 我国房价尤其是部分大中城市房价畸高，根子在房地产政策不合理。住宅商品化，倡导大家买房子，这违背了劳动力规律和住宅的经济利用规律。 “居者有其屋”，实际只是一种幻想。直到今天，发达的资本主义国家，平均也只有44%的人有住宅，大多数人还是租房子住，这是经济规律决定的。。 1.4扭曲的消费观念使房价飚升 房价上涨过快与老百姓在对住房消费观念上存在误区是分不开的。 1.一些购房者非理性消费,盲目攀比,贪大求洋, 炫耀摆阔, 2.我国居民住房消费观念存在偏差，比如认为“居者有其屋”，即人人都买房。 3.多元住房梯度消费理念淡薄。 4.强调房屋投资、增值的附加功能，因发展、增值、遗产等原因做出力所不能及的购买行为。 1.5商业贿赂助推房价虚高 1. 当前房地产开发领域存在着大量腐败现象. 2.重要原因是与制度缺陷有关，还有惩罚机制缺位。 3.在审批过程中，名为公开招标，暗地里却是一套约定俗成、心照不宣的“潜规则”，这在一些权力部门间暗自潜行。 1.6不合理收费导致房价上浮 政府有关部门不合理的涉房收费项目以及自立项目的行政事业性收费、经营性服务收费，开发商把它摊入建房成本，最终通过上调价格转嫁给了购房者。 1.7低资本金和预售制度使我国房地产业出现了房价与空置一并高且而持久的现象 ------所謂的房地產市場的泡沫 2.房价平抑的对策 2.1强化政府宏观调控职能,依法平抑房价 1.依法控制价格上涨 实行政府指导价或者政府定价; 限定差价率或者利润率、规定限价; 实行提价申报制度和调价备案制度； 北京、南京、青岛等房价收入比超过10倍城市，限价商品房比例应达到30％至40％。 2.建立商品房成本监审制,以制约房价上涨 定期测算城市分区、分建设项目的商品住宅社会平均成本，加强对土地取得费用、前期工程费用、建安成本、附属公共配套设施费、公共基础设施费、代缴的行政事业性收费的监审。 公布房价上涨过快或成本变化过快地区的监审结果，以提高消费者对房价构成的认识，建立由社会舆论监督、消费者参与、企业自律的商品房价格约束机制和暴利控制机制。 3. 抑制哄抬炒作行为 严格房地产开发企业和中介机构的市场准入。 对虚构买卖合同，囤积房源；发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购；以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格(位)和套型面积控制性项目建设要求的，记入企业信用档案，公开予以曝光。 对一些情节严重、性质恶劣的，及时依法从严处罚，并向社会公布。 4.加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度, 2年内卖房征营业税 对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税； 对个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税； 对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 2.2改善结构，抑制房价过快上涨 建立廉租房、经济适用住房和中高档商品房等多层次的住房供应保障体系(这是抑制房价过快上涨的治本之策)。改善供给结构，鼓励普通商品房及经济适用房的建设，增加中低价位住房供应量。 1. 依据资源节约政策，对超大面积住房和资源、能耗较高的别墅类、超大户型高档建筑，开征累进的高档消费税，以税收为杠杆，调节这部分需求。 2. 将规划设计条件、住房销售价位、套型面积等作为土地出让前置条件的有关规定，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。? 3. 加强经济适用住房建设，严格实行政府指导价，严格控制套型面积和销售对象，切实降低开发建设成本，将建设单位利润控制在3%以内。 4.考虑建立公共住房保障制度，把由开发商享受的经济适用房的优惠政策直接发放到普通购房者身上，用这些疏导的办法，从根本上解决房地产市场价格变动问题。? 5.完善城镇廉租房制度 ,城镇廉租住房制度建设情况纳入省级人民政府对市(区)、县人民政府工作的目标责任制管理，省、自治区、直辖市相关部门要加强监督检查。 6. 政府财政预算