第一章 房地产开发经营概述ppt.pptVIP

长沙市楼市概述 年份 商品房销售面积（万㎡） 商品房价格（元） 1996 26.60 1604 1997 27.83 1637 1998 39.97 1699 1999 79.97 1714 2000 92.72 1952 2001 163.90 1862 2002 232.10 1801 2003 325.82 2045 2004 450.22 2203 2005 639.02 2657 2006 690.19 2991 2007 985.09 3601 2008 2009 680.79 1715.84 3925 4067 2 国家相关政策对长沙市房地产的影响： 年份 相关政策综述 停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化 进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设 启动住房消费，深化落实住房分配货币化改革 启动住房消费，房地产业发展势头出现 　　　　扶持住房消费，加大房地产开发投资力度 　　　　发布《关于整顿和规范市场秩序的通知》　　　 8月31日执行土地拍卖和挂牌 执行831大限 国八条 国六条 加大保障性住房建设 稳定房地产发展政策 稳定房地产发展政策 第一章 房地产开发经营概述 我国房地产业发展历程 房地产及房地产业 第一节 我国房地产业发展历程 改革前 (80年代以前) 讨论与试点阶段 （80年代） 泡沫阶段 （92-93年） 调控阶段 （93-95年） 恢复阶段 （95-98年） 住房商品化的新起点（98年后） 一、改革前各阶段划分 (80年代以前)  建国初 (49~55年) 建立了新政府的房地产管理秩序和新住宅 2.56年~65年 实物分配、无偿无限期使用、超低租金 3. 文革时期 混乱、无序。 二、讨论与试点阶段 （80年代） 1.背景： 一方面国家住房投资不堪重负，导致住房生产、使用低档化，另一方面人们的住房消费支出偏低（见我国历年城镇居民住房消费对照表） 2. 讨论：房地产的商品性 土地的商品属性定论历时持久： 1987年下半年，深圳率先开展土地使用权有偿出让和转让的试点。 1988年4月，《宪法修正案》在宪法中规定：土地的使用权可以依法转让。 1990年5月，国务院发布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。 3. 试点： 1979年，西安、柳州、梧州、南宁四市开展全价售房试点，建房向居民出售。 1982年，郑州、常州、四平、沙市四市开展补贴售房试点，采用“三三制”。 1986年，开始实行提租补贴政策。 三、泡沫阶段 （92－93年） 1.特征： 房地产火爆（炒楼花热、开发热）买空卖空，快速交易。 2.后果： 房地产价格飞涨，通货膨胀，圈地运动 四、调控阶段 （93－95年） 土地：严格控制用地 资金：紧缩银根 五、恢复阶段 （95～98年） 1.政府、开发商理性地进入有序市场 2.消费者逐渐成熟 ① 消费观念基本确立 ② 消费要求逐步提高 ③ 购买力显著提高 六、住房商品化的新起点（98年后） 刺激住房消费的政策要点：堵、扶、补 实施中存在的问题： (1) 各地实施进度不一，造成抢搭末班车现象及部分居民观望迟疑； (2) 安居工程等福利措施收益者失偏（居民收入线难以划分）； (3) 房价居高不下（国际上为3-6倍）。