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土 地 管 理 学 主讲教师：张 莉 联系方式Zhangli1203@163.com 第二十章 房地产估价方法之四 ——成本法 第一节 成本法的基本原理 第一节 成本法的基本原理 第一节 成本法的基本原理 第二节 成本法的基本公式 第二节 成本法的基本公式 第二节 成本法的基本公式 第二节 成本法的基本公式 第二节 成本法的基本公式 第二节 成本法的基本公式 第二节 成本法的基本公式 第二节 成本法的基本公式 第二节 成本法的基本公式 * * 一、成本法的定义 成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 二、成本法适用的对象和条件 只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用成本法估价。 1、特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价。如政府办公楼、军队营房等 2、单纯建筑物的估价 3、房地产保险及其他损害赔偿中 三、成本法的操作步骤 1、收集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料。 2、估算重新购建价格。 3、估算折旧。 4、求取积算价格。 一、房地产价格的构成 土地取得成本 开发成本 管理费用 投资利息 销售税费 开发利润 二、最基本的公式 积算价格=重新购建价格-折旧 三、适用于新开发土地的基本公式 新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润 四、适用于新建房地产的基本公式 新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润 五、适用于旧房地产的基本公式 旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧 六、重新购建价格 是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理 、必要的费用、税金和应得的利润之和。 七、建筑物折旧 （一）年限法——直线法 例：某建筑物的建筑面积100平方米，经过年数10年，单位建筑面积的重置价格500元/平方米，经济寿命30年，残值率5%。试估计其现值。 七、建筑物折旧 （一）年限法——直线法 D=(C-S)/N D：年折旧 C：建筑物的重新购建价格 S：残值 N：建筑物的经济寿命 E=D*T E: 总折旧 T: 经过年数 V=C-E V: 建筑物现值 七、建筑物折旧 （二）实际观察法 （三）成新折扣法 例：有一座10年前建成交付使用的建筑物，经估价人员实地观察判定其剩余经济寿命为30年，该建筑物的残值率为0，计算该建筑物的成新率。 七、建筑物折旧 （三）成新折扣法 V=C*Q C：建筑物的重新购建价格 V: 建筑物现值 Q：建筑物的成新率 Q=[1-(1-R)T/N]*100% R:残值率 T:已使用年限 N:耐用年限 七、建筑物折旧 （四）折旧方法的综合运用 例:某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年。残值率假设为零。其折旧总额为多少？ 某一房地产，土地总面积2500平方米，是6年前通过征用农地取得，当时费用800元/平方米，现时取得该类土地，每平方米需1000元，地上建筑总建筑面积6000平方米，是2年前建成交付使用的，当时建筑造价800元/平方米，现实建造同类建筑物每平方米为1100元，估计该建筑物有八成新，该类建筑物的残值率为2%，试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价。 第三节 成本法案例分析1 某宗房地产占地2000平方米，容积率为3。土地是在1999年4月通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2000年10月建成使用的。经调查，现在（2003年4月）取得类似土地40年使用权的市场价格是