(精)房地产经济学11城市与土地——最新.ppt

* 2001年我国颁布《城镇土地估价规程》国家标准，规定我国城镇土地估价的价格内涵是:“在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其权利特征是出让土地使用权。划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格是其特殊形式，租赁权价格、地役权价格是其派生形式”。 （二）土地价格的特点 1. 土地价格是土地的权益价格 2. 土地价格不是土地成本的货币表现，不依生产成本定价 3．土地价格由土地的供给与需求决定，而土地需求影响更大 4. 土地价格呈总体上升趋势 5. 土地价格具有强烈的地域性 三、影响土地价格的因素 1.一般因素 1）经济发展状况 2）财税体制 3）相关政策 4）城市规划 5）城镇化速度 6）土地资源禀赋 7）土地产权状况 2. 区域因素 1）区段位置 2）基础设施条件 3）规划限制 4）环境质量 3.个别因素 指宗地本身的条件和特征对宗地地价有影响的因素。如宗地面积、位置、形状、临街宽度、宗地开发程度、土地利用状况及规划条件、土壤肥力和地质条件等。 地价变动的趋势和规律 1 土地价格的总体上升趋势 2 周期性变动特征 3 地价变动的区域差异性 4 地价在房价中所占比重越来越大 （一）土地价格评估的目的和作用 土地价格评估是指专业人员按照一定的土地评估目的，遵循科学的土地估价原则、程序与方法，对土地市场价格的测定。《城镇土地估价规程》强调，“土地估价目的是为保证国家土地所有权在经济上的实现以及利用经济手段强化土地资产管理；促进土地使用制度改革，有偿出让、转让国有土地使用权，加强国家对土地市场的管理、促进正常交易；为全面、科学、合理地使用城镇土地提供依据” 。 四、地价评估 土地价格的评估 楼面地价=宗地总价格÷建筑总面积 土地单价=宗地总价格÷土地总面积 楼面地价=土地单价÷容积率 容积率=建筑总面积÷宗地总面积 生地：将要征用或已经征用，但未经任何开发的农业用地或其他非建设用地。 熟地：原有的建设用地或已经过一定开发强度、达到一定建设标准的新征用地，如完成了“三通一平”或“七通一平”的地块。 土地价格评估的作用 有助于土地交易的顺利进行 有助于企业投资决策 有助于土地市场的完善 有助于土地市场管理 （二）地价评估的原则 公平、公开、公正 最有效利用原则 替代经济原则 注重预期收益的原则 重视供需格局原则 保证农民权益的原则 （三）地价评估方法 市场比较法 收益还原法 成本逼近法 剩余法（假设开发法） 基准地价系数修正法 1、市场比较法 市场比较法是土地估价中最基本、最常用的方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。 市场比较法是将待估土地与具有替代性的、且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算待估土地价格的方法。 市场比较法的理论依据是替代经济原理。 市场比较法的基本公式 式中： VD ——待估宗地价格； VB——比较实例宗地价格； A——待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数=正常情况指数/比较实例宗地情况指数； B——待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数； D——待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数； E——待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数。 市场比较法的应用程序 （1）收集宗地交易实例； （2）确定比较实例； （3）建立价格可比基础； （4）进行交易情况修正； （5）进行估价期日修正； （6）进行区域因素修正； （7）进行个别因素修正； （8）进行使用年期等修正； （9）求出比准价格。 2、收益还原法 收益还原法又称收益资本化法、地租资本化法等，是将待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率还原为一定量的资本，以此估算待估土地价格的方法。 当把未来若干年延续而不断取得的土地年纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地的价格。这就是收益还原法的基本原理。 由于土地收益往往是不同生产要素组合的结果，土地只是其中的要素之一，此外还有人类劳动、资本、管理和科学技术等因素，因此，土地纯收益是在土地收益中扣除非土地因素对土地收益的贡献量。这种土地纯收益是因使用土地而带来的，理应归土地所有者所有，因此，它实质上就是地租。 收益还原法以土地纯收益的确定为前提，因此，它只适用于有收益的土地和建筑物或房地产的估价. 收益还原法的基本公式 在第一年末得到的土地纯收益a元，如欲将其折算成现值，则乘以贴现率（即复利率）即可。 式中：R1——第一年纯收益贴现值。 第n年土地纯收益贴现值为: 收益还原法的基本公式