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一元房不是梦 　　 　　我们前面说了房地产市场的本质，它是一个被金融化了的商品，随着固定资产投资对社会财富的掠夺的加剧，终将导致社会贫富分化的加剧，危机必然爆发，经济将陷入衰退，而房地产市场本身也将面临一场残酷的洗牌。那么房地产的未来发展前景将会是什么样的呢？我们不妨来描绘一下。 　　 　　经济的拐点很可能就是房价的拐点，我从不怀疑拐点的到来，我们来看看拐点出现后的房地产市场将会面临什么样的局面。我认为房价的下跌可以分成3个阶段： 　　 　　1首先是资金链的断裂。我们玩过金融游戏的人都知道，当金融游戏玩到了终点的时候，往往都会出现令人心惊肉跳的剧烈的跳水现象，所以导致很多游戏人即便做对99次也不够一次赔的。为什么会发生这种现象呢？这要归功于资金链的断裂，因为金融游戏永远是资本的游戏，就是大家拿钱来玩游戏，当没有更多的钱继续来玩的时候，资金链就断了，没有钱接着玩，自然就体现为断崖式的下跌。 　　 　　但这次的情况不同，由于国家的房价调控政策的出台，使得房地产企业对未来的危险有了充分的准备，也就是说，客观上使得他们在市场的高点没有去满仓操作，这使得房价的跳水式下跌的风险被大大减低。但是，房地产行业毕竟是一个资金密集型的行业，在货币政策紧缩和银行自身的避险需求提高的环境下，房地产企业从银行取得贷款的途径丧失了，规模较小的房地产企业的资金缺口的产生是必然的，甚至大量的房地产企业本来就是中小型企业转型过来的，他们用企业资产作为融资平台，这种不稳定的平台本来就不足以支撑资金密集型的地产投资，于是民间融资成了大量小型地产企业的重要融资途径。而紧缩后高利贷价格的上涨，迫使这部分小的地产企业必须依靠拉高房地产价格才有翻身的机会，割肉斩仓出货已不可能，因为他们已经陷入高利贷的泥潭中了，他们只能继续这样扛下去，等待08年的奇迹重现，高位买单者的出现。如果政策没有转向，这一类地产企业的资金链无疑将彻底断裂，这只是时间的问题了。 　　 　　但我们同时要看到，还有很多的大型地产企业，他们的现金流到目前为止还是正的，丝毫不缺乏资金，而他们可以用相当轻松的心态，在高位降价抛掉库存，同时向已经负债累累的政府买入已经开始下跌的甚至价格已经下跌了一半的土地，形成新的竞争力，为房价的持续缓步下跌提供了供应上的保证。 　　 　　2理性的价值回归。我们前面说过，所谓的炒房者不是别人，实际上是我们自己，无论出于什么目的，保值也好，增值也罢，买了房子不住，都属于炒作的范畴。一旦房价的走势开始持续性的下跌，并且出现更低的价格预期的时候，我们所囤积的居住需求以外的住宅就必须考虑其出路了。有的人可能会说，“那样我也不会卖，大不了我拿去出租”，但是你要考虑全面后，就会发现完全不是这么回事。当大家的存量房子都拿出来出租，房子的租金还会剩下多少？房子只是一种商品，耐用消费品，它虽耐用仍然是会旧的，你算房子租金的时候，同时也得算算它的折旧，租金能否抵得上折旧，能否抵得上房价的下跌。经过这样的计算，有的人就可能在二手房市场持续的抛出自己所囤积的房产，进而增加房子市场的供应量。 　　 　　同时我们还应该注意到一个问题，房地产行业目前纯粹是个靠资本运作的行业，这个行业没有任何的技术瓶颈，只要有资金，外行也能干。这就注定了它将会是个充分竞争的行业，这注定了其价格利润空间将不断被压缩。但是，只要还有利润存在，你就别怕他没人干，中国人多的是，你觉得没搞头，可能别人还觉得这个利润还很不错。这就注定了房地产的价格必然向其应有的价值回归，向大多数民众的购买力回归。当经济萧条的时代，也会随着购买力的不断下降，房价随之下降。 　　 　　3价值的重估。当房价跌到其成本区间的时候，或者跌到人人都能买得起的水平以后，是否还会下跌呢？我认为还会跌，为什么呢？因为房价还要面临价值的重估过程。这里面还有两个因素会导致房价的价值重估。 　　 　　一个因素是房产税的征收。有的人不一定要卖房子，因为他可以收到租金，只要租金和房子的折旧持平，房价跌无可跌了，总不会再跌了吧，他一定会这么想。但是我前面的章节一再说了，房产税是势在必出的，因为征收财产税是遏制贫富分化的最为有效的措施，中国要走出经济衰退，必须解决贫富分化的问题；还有就是财政收入的需求也会促使房产税的推广，负债累累的地方政府一旦尝到甜头八匹马也拉不住。所以房产税一定会出。不管初期的房产税是什么样的，最终它将走向一个最为合理的模式，按人均占有的房产资源征收。比如说你家有5口人，按每个人30平方的免税面积计算，你拥有150平方以内的面积不征税，超出的部分征收，外国国籍的人所拥有的房子没有免税100%征税。美国很多州所用的这种模式，我认为是最为合理的，也是最容易实行的。到时候，固定资产就像鸡肋，食之无味弃之可惜了。 　　 　　还有一个因素是长期的因素，那就是独生子女的后遗症。