(精)第4章 房地产评估案例——最新.pptVIP

第4章 房地产评估 重点要求 熟悉土地及其自然供给和经济供给的涵义；熟悉房地产的概念、特性； 熟悉房地产价格的各种类型；掌握影响房地产价格的一般因素、区域因素和个别因素的具体内容 了解对房地产评估中的基本概念、评估原则 对收益法、市场法、成本法、剩余法等主要方法的掌握和运用情况 4.1.1 房地产概念 什么是房地产： 一个普通的居民，或许一直要等到他出售或购买房屋时，才会对房地产有更多的了解。那时，他感到房地产与其他商品有很大的区别，十分突出的差异是它的交易价格难以确定。而且，交易时还需要办理许多法律手续。这说明，房地产是—个十分复杂的概念。 4.1.1 房地产概念 房地产即房屋和土地。 土地包括纯自然土地和经过人类开发改造的土地。它的空间范围可以从地表向上延伸到一定高度的空间，向下深入到一定深度的地下空间。 房屋包括住宅、工业甩房(厂房、仓库等)、商业用房、办公用房、文教用房等。 4.1.1 房地产概念 法律角度： 房地产，是指人们对土地和房屋的权利。此时，房屋和土地这种物质本身是行使这些权利的基础和物质。因此，房地产可解释为房产和地产。这种解释表示房地产包容了发生于房屋与土地上的各种权利。 发生房屋与土地上的权利。除所有权外，还包括他项权利。在我国，城市土地为国家所有。而房屋所有权较为复杂，有公有、私有、共有等多种类型。他项权利与所有权有关，但也可以相对独立存在，如抵押权，租赁权、使用权等。 4.1 房地产和房地产估价 可以享有房地产权利是由法律规定的、并受到法律保护。如我国土地法规规定，经办理土地出让手续的用地者，享有出让土地使用权。这种土地使用者可以将土地使用权出售、出租，也可以抵押筹集资金。 而经过行政划拨取得土地使用权的用地者，就没有这种自由处分土地的权利。 私有住宅，屋主可以转售、赠送、出租等，而租户就仅有使用房屋的权利。 日前，许多城市为解决不同收入水平居民住房需要，建有商品房、微利房、福利房。商品房可以自由转让，微利房、福利房的转让就受到许多限制。 房地产权利 行使这些权利的程度受到有关法规的限制。比如、土地利用范围包括地上空间、也包括地下空间。但是，用地者使用土地的权利要受到①政府对建筑高度和容积率等的限制，②对地下矿藏、埋藏物，用地者不得随意开采；③土地用途要服从城市规划的要求；④服从城市环境卫生法规的要求．等等 注意 1、房产和地产都是房地产的组成部分，但并不是说，只有房产相地产合为—体时，才能称为房地产。房产和地产在实体上关系密切．但地产可以不以房产的存在为前提。土地除了作为房屋的地基外，还可以是树木、农作物、桥梁、道路等非房屋的承载者。 2、作为财产．房屋及土地可以分别属于不同所有者，如，我国城市私有住宅，住宅所有权为私人所有，而宅基地却为国家所有。因此，房产和地产可以合为一体，也可以相对独立存在。房地产是房产和地产的总称。 进行房地产估价时，根据需要，可以分别对建筑物和土地估价，也可以对土地与房屋整体进行估价。 房地产其它称呼 在香港，房地产又称为“物业”。这种称谓可能来自于我们中国人“买房置业”的观念。香港人对物业的解释是“物业是单元性房地产”。一住宅单位是一物业，一工厂楼宇是物业，一农庄也是一物业。故物业可大可小，大物业可分割为小物业。 在我国台湾及其他许多国家，将房地产根据其不能移动的特性称为不动产。 定义总结 房地产是指土地、建筑物及固着于土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。凡是可移动的部分都不能计为房地产的价值，如宾馆可移动的家俱。 解释： 1、土地：土地是由一定范围的面积所构成的利用或交易单位。所谓土地的范围，可从纵横两方面考察，在横的方面，也即地表上，就是人为划分确定的，即土地所有权效力所达到的范围；纵的方面，土地不仅包括地表，还包括地下和周围空问。因此，土地所有权的行使是必须在法令限制之内的 解释 2、建筑物包括房屋和构筑物，房屋一般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等主要构件组成。构筑物是指建筑物中除房屋以外的东西，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。 建筑物虽定着于土地，但却是土地以外的独立之物，所以建筑物通常被视为独立的房地产，而与土地分别作为所有权的对象，也就是说，建筑物与其基地可以不同属于一人所有。 房地产物权，除所有权外，还有所有权所衍生的典权、抵押权、地上权、地役权等 4.1 房地产和房地产估价 3、土地的定着物：指附着于土地，在与土地不可分离的状态下才能使用的物体。如种植的树木也是土地的定着物，但暂时种植的树木则不是土地的定着物，而是动产。 是否定着于土地，这需要根据社会一般观念决定，通常认为与土地分离而使上地发生变更或因分离而需花费相当的劳力费用的物体，才可称为土地的定着物。 4.1 房地产和房地产估价 什么是建筑容积