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第六章 市场法 THE MARKET COMPARISON APPROACH 目标： 熟悉市场法的基本原理，搜集交易实例和建立价格可比基础。 掌握可比实例的选取、交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正和比准价格的求取。 第一节 市场法概述 一、市场法的含义 市场法是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将他们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估计对象价值的方法。 本质：以房地产的交易价格为导向求取估价对象的价值 二、市场法的理论依据 市场法的理论依据是经济学中的替代原理。 替代原理：通过市场供求和竞争的作用，效用相同或相近的商品之间将产生替代效应，并最终使市场上相同或相近的商品之间具有相同的价格或一致的比价关系。 类似房地产：是指在同一市场供求圈中，与待估房地产在权益、用途、区位、价格类型、建筑结构等方面相似或相近的房地产。 交易实例：已经发生了交易的房地产。 可比实例：与待估房地产相类似，并用于与待估房地产进行比较的交易实例房地产。 三、市场法适用的估价对象和条件 （一）适用对象 住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地 （二）市场法需要具备的条件 估价时点的近期有较多的类似房地产的交易 （三）市场法的其他用途 市场租金及成本法、收益法和假设开发法中重新构建价格、房地产价格构成部分、经营收入、运营费用、空置率、、、、、求取。 第一节 市场法概述 [1] 搜集交易实例； [2] 选取可比实例； [3] 对可比实例成交价格进行处理 [4] 求取比准价格 --- 交易情况修正； ---- 交易日期修正； --- 房地产状况修正。 要求：每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20％，综合调整不得超过30％。 第二节 搜集交易实例 一、收集交易实例 大量、全面、完整性 准确、真实性 累计性 多途径性 二、搜集交易实例的途径 查阅政府有关职能部门的房地产交易登记资料； 查阅各种报刊杂志所刊登的房地产租售信息； 查访房地产经办人或交易当事人； 查阅房地产网页； 同行之间相互提供有关信息资料； 其他。如参加房地产交易展销会、房地息发布会等。 一、选取可比实例的必要性 从搜集的交易实例中选择符合一定条件的作为估价中用于参照比较的交易实例。这些用于参照比较的交易实例，称为可比实例。  二、选取可比实例的要求： （一）数量要求-——3~10个 （二）质量要求 1、与估价对象是类似房地产 同一供求范围内。 与待估房地产的用途。 规模相当。 与待估房地产的建筑结构相同。 档次相同 权属性质相同。 2、交易类型与交易目的相近。 3、比较案例房地产的交易日期与待估房地产的估价时点接近 4、交易案例是正常交易或可修正为正常。 第四节 建立可比基础 统一房地产范围 范围不同的情况 带有债权债务的房地产 含有非房地产成分 房地产实物范围不同 统一付款方式 估价中通常以在其成交日期一次性支付的金额为准 例如：一物业合同总价20万元，分三期支付，首付30％，半年后支付30％，一年后支付40％，问合同签订时一次性付款总价（银行贷款年利率6％，按月付息）。 统一价格单位 统一价格表示单位 统一币种和货币单位； 统一面积内涵和单位； 如：建筑面积下的价格=套内建筑面积价格×套内建筑面 积/建筑面积 建筑面积下的价格=使用面积价格×使用面积/建筑面积 平方米下的价格＝亩下的价格÷666.67 ? ? 平方米下的价格＝公顷下的价格÷10000 ? ? 平方米下的价格＝平方英尺下的价格÷0? ? ? 平方米下的价格＝坪下的价格÷ 3.30579 ? 例：搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积200，成交总价80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于一年后付清。乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。如果选取此两宗交易实例为可比实例，试进行有关的修正。（假设人民币的年利率为8％ ，假设乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇价为1美元＝8.3元人民币 ） 1．统一付款方式。以在成交日期时一次付清为基准，则： 甲总价＝ 16+32/（1+8%）0.5+32/（1+8%）＝76.422（万元