商业地产投资2013讲义.ppt

新形势下房地产走势 商业地产的基本概念 商业地产的财富价值 商业地产的投资要诀 中国房地产现状 高GDP、高就业的房地产行业 房地产行业产值已占国民经济的23%左右。2009年，中国GDP为33.5万亿元，同比增长8.7%，而房地产行业产值为8.6万亿元，同比增长23.3%。房地产行业从业人员超过3500万人。 2009年，房地产行业总产值净增加1.38万亿元，占我国GDP增加值的51.6%。房地产行业对GDP增长的贡献在24%-30%。 2010年美国GDP7.26万亿美元，中国5.87万亿美元5.11万亿美元。 房地产是国民经济支柱 房地产行业对GDP增长的贡献在30%左右 ； 房地产行业涉及超过100个行业、部门利益 ； 房地产行业，建筑业，包括土建、市政、景观绿化、水利、消防、弱电，意见勘察、设计、质监、监理、测试等行业部门；建材行业，包括门窗、金属五金、水泥、沥青、钢材、砖瓦、石材、瓷砖、卫浴器具、桥架、电器电缆；能源行业，包括铁矿、石矿、水泥、石油沥青等，因建筑消耗大量钢材、水泥、砖块、磄渣、沥青。家居电气行业，包括家具、水电煤用具、空调、电视、洗衣机、冰箱、各类生活用具等等，媒体单位，包括报社、电视台、电信、邮政宣传、公交广告、广告公司、路灯广告公司等 ，配套服务，如物业公司、礼仪公司、酒店（交际与会务）、家政服务，公共产业，包括电力、自来水、燃气、排水、广电局（广电网络敷设）、电信、移动、邮政等 …………………………………… 中国如果要寻找可以替代房地产的支柱产业，恐怕只有“农业”和“农产品加工业” ！ 新“国五条”（2013.2.20） 完善稳定房价工作责任制 坚决抑制投机投资性购房 增加普通商品住房及用地供应 加快保障性安居工程规划建设和 加强市场监管 新“国五条”的核心：严格遏制住房投机投资 新“国五条”的核心与实质并不是房地产税试点扩大（这是目前国内各大媒体所强调的一个看点），也不是所谓的限购政策继续执行等，而是强调“支持自主需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策”，强调的是未来住房市场性质改变。如果要让未来住房市场性质发生根本转变，不仅要严格限制与打击房地产投机投资，也要采取政策让房地产赚钱功能逐渐退出市场。新“国五条”的核心就是严格遏制住房投机投资，鼓励住房消费。在市场看来，这是老调重弹，但如果一些人仍然梦想如前十年那样通过疯狂炒房赚钱，那么新“国五条”明确告诉市场，这个时代可能会结束。 住宅地产面临的变革 传统的住宅地产饱受国家宏观政策调控之苦。 传统的住宅地产面临调控后的整合和洗牌运动。 传统的住宅地产必须加大向商业地产开发模式的转变 商业地产特性 商业地产必须注重选址和商圈研究 商业地产注重市场定位和商业业态 商业地产注重客群分析和运营管理 回报率 国际专业理财公司评估物业的投资价值方法 最低年收益×15年=物业购买价 总售价与总年收益的比值倍数小于15，具有投资价值 商业地产投资原则 1、地段及规划（政府导向和支持） 2、发展商的资金实力 3、发展商的知名度 4、项目的定位 5、发展商以往的开发经验 6、商业管理公司的专业水平 7、所买商铺的性价比 8、所买项目的增值空间 投资实例 商业地产价值分析 优点： 相对安全：产品性质稳定；保值增值作用明显。 回报较高：地价上涨；转让费用和租金。 灵活方便：可以长期持续稳定的提供现金流，一般年回报都 在8-10%以上；可贷款。 省时省心：一次投入，终身回报；用别人的时间和智慧来为 自己赚钱。 缺点： 占用的资金比例相对比较大。 项目鱼龙混杂，要一定的专业知识和专业分析。 商业地产投资注意事项 安全： 1、先商业、后地产：招商是否顺利或完成？ 2、银行是否支持：银行的风险识别能力强过个人。 3、做什么：经营的业态是否符合市场需求？ 4、谁来做？：系统的运营和品牌管理是商业成熟的关键。 5、现房更安全：不担心因资金断链引发的一些列问题。 回报： 1、所在地是否具有稀缺性或代表性？ 2、当地人口、GDP、经济活跃程度/外来人口的占比？ 3、所处的地址交通以及未来规划？ 4、同类物业的租金收益及增值幅度？ 特别提醒：4选 选地址：三、四线城市，低起点，高成长 选项目：运营实力强的开发商或运营商 选时间：越早越好。 选公司：选有品牌的专业商业地产代理公司 推荐的产品。 —— 嘉兴大家房产，专业地产运营机构。 指针根据商业项目市场定位，对特定消费者的特定需要，按 照一定的战略目标，有选