商业地产研究..doc

项目名称 深圳华润万象城 深圳COCO-PARK 深圳金光华广场 广州正佳广场 广州天河城广场 香港又一城 深圳华润万象城 华润万象城 华润万象城：深圳都市文化品位且富有个性的主题购物中心建筑面积：18.8万平米 商业定位：完整及协同的体验，包括 购物、休闲、餐饮及娱乐 开发理念：全新的建筑形态、全新的 消费环境、全新的业态组合 商业形态：4家主力店+店中店 业态组合 商业规划设计将“万象城”作为一个独立的建筑主体进行设计，完全站在购物的角 度进行规划和设计，给予其设计规划的较大自由空间。 ?整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店面分布在动线 两边，避免了商场死角的出现； 平面动线设计流畅，在立体动线设计上从多个楼层直接导入人流； 立体动线设计减少了楼层之间的租金差距； 内外部交通合理，卸货区安排在店面的后部，通过货梯直接进入店面的货物区，真正做到人车分流、人货分流； ? 出租空间呈现“两高”特色：层高高（5.6米至6.8米不等）、实用率高（达60％），方正实用； 88部电扶梯与直梯纵横交错，购物非常方便； 店铺的可视性与通达性强；  公共区域的空间舒适、色彩和谐； 巨大的中庭直接通到建筑的顶部，可以采到足够的自然光 ；  体现自然化、人性化，无障碍设计给残疾人购物提供了方便； 女性洗手间配置高出国家标准的两倍。 负一层主力店：华润万家超市CITYVALUE超级广场 主力店采取错位经营方式，走时尚路线，推特色商品， 建设一个以进口商品为特色的新概念超市，避免商品组合与竞争对手同质化； 1-3层主力店：Réel时尚生活百货（2万平米） 首次进入中国内地的百货公司，深圳百货真正市场细 分，开创了个性化女性消费环境。它的购物环境、商品组合和服务极具个性化；  4层主力店：嘉禾电影城 、真冰滑冰场 评论： 对万象城的考察，总的感觉是他的百货做的不错，是台湾的女性时尚百货。万象城的国际一二线的牌子比较全，到里面几乎都能找到高档的牌子。他的下沉式广场做的不错，是个值得借鉴的地方。 楼主传的数据准确啊，譬如REEL百货面积最多也就1W平米，参考的是台湾衣蝶的风格。 商业动线设计的确有个性，阳光天棚也不错，一起到很好的人流牵引作用 商业定位：完整及协同的体验，包括 购物、休闲、餐饮及娱乐 开发理念：全新的建筑形态、全新的 消费环境、全新的业态组合 商业形态：4家主力店+店中店 深圳万象城的基本数据:Shenzhen City Crossing (Total 433,748 sq.m) ??住宅 (Total 110,000 sq. m) ??办公楼 (Total 40,990 sq. m) ??商场 (MIXC concept) (Total 159,585 sq. m) ??酒店及服务式公寓 (Total 67,506 sq.m) ? 车库 (Total 55,667 sq.m)?万象城是作为一个城市综合体项目而成功的,除了深圳以外最近杭州万象城的商场也已经开幕了,做得也很不错. 不得不说华润现在的商业运营能力很强,尤其在中高端品牌引入方面. 另外,关于收益回报,这里有些小数据希望可以帮助大家理解租金的回报Shenzhen City Crossing 2009?租金收益 RMB 611.77 million?出租率 99.9%?总的商业面积 GFA 323,748 sq.m (即除住宅外)租金/平方米/年 = RMB 1,890 /year/sq.m?这还是包括车库,酒店和办公楼的! 经营得好的商业地产拥有极强的保值增值及抗风险能力，容易成为国外投行及基金青睐的对象。在未来几年内，华润将引进专业的战略合作伙伴，包括基金，共同开拓国内的商业地产领域。 结论——非常喜欢深圳万象城1、地理位置突出；2、商业体量大、全面；3、设计非常时尚前卫大气；4、商业布局非常合理，兼顾中低高；5、富有成果的店中店模式。 深圳COCO PARK 深圳COCO PARK —— 深圳唯一公园版情景式购物中心 COCO Park，深圳唯一公园版情景式购物中心，CBD版块新商业代表。于2006年9月30日正式对外开放。总建筑面积85000平方米，共五层，由福华三路、民田路、福华路和中心二路四条主干道合围，紧邻国际会展中心和正在建设中的深圳第一高楼平安国际金融中心，无缝衔接深圳地铁和未来CBD公交总站。???? COCO Park的含义：CO