[20110112盐城亭湖新区地块产品塑造建议定稿1.docVIP

盐城市亭湖新区地块产品塑造建议 规划技术指标 地块位于盐城市亭湖新区，东至东环路，南至世纪大道，西至希望大道，北至亭湖大道。项目总占地约857亩，具体规划指标如下： 地块编号 地块面积(亩) 占地面积 用地性质 容积率 建筑密度（%） 绿地率（%） 地上可建 建筑面积 地块一 137.5 91661 商办住 ≤2.5 ≤35% ≥28% 229152.5 地块二 83.4 55611 商业 ≤2.8 ≤40% ≥20% 155710.8 地块三 96 64100 商业 ≤2.6 ≤40% ≥35% 166660.0 地块四 38.2 25437.26 商办 ≤2.4 ≤40% ≥20% 61049.4 地块五 72.15 48105 居住 ≤2.0 ≤20% ≥40% 96210.0 地块六 77.1 51413 居住 ≤2.0 ≤20% ≥40% 102826.0 地块七 53 35369 商办住 ≤2.0 ≤35% ≥35% 70738.0 地块八 99 66057 居住 ≤2.0 ≤30% ≥35% 132114.0 地块九 74 49291 商办住 ≤2.6 ≤35% ≥35% 128156.6 地块十 29 19157 商办 ≤1.2 ≤30% ≥40% 22988.4 地块十一 27 17917 商办 ≤2.2 ≤30% ≥30% 39417.4 地块十二 32 21236 商办住 ≤2.3 ≤30% ≥35% 48842.8 地块十三 38 25486 商办住 ≤2.3 ≤45% ≥30% 58617.8 合计 856.35 570840.3 1312483.7 项目主题定位及客群分析 1、主题定位 绿地商务城——盐城市生态型、国际化、全生活超大型综合社区 服务于整个盐城市区，主要面对河东片区居民，集：商业中心、休闲娱乐、商贸办公、金融服务、餐饮服务、居住生活等多种现代城市功能于一体的超大型CBD+CLD综合社区。 初步测算，项目总建面约131.2万方，包括几大功能区块： 企业总部办公区 总建筑面积约30万平米的商务金融等现代服务业企业总部园区（地块一——地块四、地块十、地块十一的办公部分） 城市商业区： 总建筑面积约10-20万平米的城市级大型主题购物中心“绿地水城”（或“绿地水世界”，地块二、三的商业部分及地块一、地块四商业部分局部） 总建筑面积约3-8万平米的城市“月光经济”街区商业“绿地不夜城”（地块十、地块十一、地块十二、地块十三商业部分，以及地块二、三的南部），以时尚餐饮、娱乐休闲为主题 总建筑面积约5-8万平米社区级街区商业（地块一、地块四商业部分局部，地块五——地块九的沿街商业部分） 生态居住区 总建筑面积约72万平米的生态住宅社区（地块五——地块八以及地块一、地块九、地块十二、地块十三的居住部分） 2、客群定位 1）现代服务业企业总部园区 （准）甲级办公目标客群 亭湖工业园区内汽车制造业、纺织业等企业的管理总部、营销总部； 盐城市本地知名企业及国内外进驻盐城的知名企业集团； 看好片区发展前景，购买后出租的投资群体。 酒店式公寓目标客群 长期工作于工业园区及商务办公区的外地企业中高级管理人员； 经常往来于盐城，尤其是亭湖新区的短期商务办公、行政办公人员，特别是商务办公区中高端商务、行政人士的居住需求。 盐城市追求时尚、自由、便捷生活的青年白领阶层（周边院校毕业或高年级大学生）； 有子女在周边就读，为便于照顾子女日常生活，用于临时休息的学生家长； 看好片区发展前景，出于投资或投资兼自用双重目的的投资群体。 2）生态住宅（建议以“国际花都”系列产品切入） 为便于子女升学，希望落户于学区内的盐城市中青年群体； 已经或即将到亭湖新区工作的政府机关或企事业单位工作人员； 周边高校教师、工业园中高层管理人员以及周边原住民； 希望享受临水而居，同时又不希望放弃城市便捷生活的人群； 周边下辖县市，希望体验城市生活的新富阶层； 看好亭湖新区未来发展潜力的投资人群。 主要设计要求 1、产品布局建议 1）企业总部园区 地块一（商办部分） 地块西北角设置两栋（准）甲级办公，约3万方，与亭湖区政府办公大楼遥相呼应。（准）甲级办公的东侧、南侧可设置3-4栋酒店公寓。其中1栋为全标准间单身公寓，考虑整体出租或出售作为商务快捷酒店，也可引进一家商务酒店(如绿地快捷酒店)。 沿希望大道、亭湖大道设置沿街商业，地块东面部分商业可与地块二、三购物中心结合，设计成开敞式商业内街，商业为2层，局部3层。 地块四 亭湖大道与经四路交叉口一侧设置一栋塔楼，经济办公，约1.5万方，硬件配置较地块一的（准）甲级办公稍低（但立面及建筑风格上处理到位，局部玻璃幕墙，给人以高档感觉），设置宽带等基本办公