基础房地产知识..docVIP

第一节 基础房地产知识 一、房屋分类 房屋从不同的角度可以进行不同的分类。 1、按建筑结构分： 砖木结构：这类建筑物的主要承重构件是用砖、木做成。其中，竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架采用木材。 砖混结构：这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，其中也包括少量的屋顶采用木屋架。 钢筋混凝土结构：承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、 屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其它砌体做成。 钢结构：主要承重构件均是用钢材制成。 2、按房屋层数高度分： 低层 1-3层 4-6层 7-9层 10-30层 40层以上 一室 两室 三室（一厅）、三室（两厅） 其它（多室、别墅、平房、四合院、错层、跃层等） 4、按房屋建筑用途分： 住宅 商用 5、按房屋建筑朝向分： 南北向、东西向； 阳面、阴面、东照、西照。 6、按房屋建筑面积分： 建筑面积：多指私产、商品房合同、返迁协议、抵债协议等性质的房屋面积； 计租面积：多指公产、企业产等性质的房屋面积；（一般不含阳台面积）； 公房计租面积与使用面积的区别：计租面积不含阳台，使用面积含阳台。 7、按房屋建筑性质分： 私产：指有产权证的房屋；（其中房改购房分为全部产权和部分产权） 公产：指房管局管理的房屋； 企业产：指企业管理的房屋； 商品房合同：分为可办产权和不可办产权； 其它：返迁协议、抵债协议、军产、宗教产等； 8、按房屋建筑楼型分： 塔楼 板楼 其它（点式高层、板式高层、筒子楼、蛇形楼、八角楼、锯齿楼、老楼、平房、小二楼等） 9、建筑物使用性质分类可分为： 居住建筑 公共建筑 工业建筑 农业建筑 10、房屋配套：煤气、暖气、热水等； 二、建筑物的组成 一幢建筑物一般是由基础、墙体（或柱）、楼地层（或梁）、楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成。 1、基础 是建筑物地面以下的承重构件，它支撑着其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基。地基不是建筑物的组成部分，是基础下面的土层，它承受着由基础传下来的荷载。地基分为天然地基和人工地基。 2、墙体和柱 墙体和柱均是竖向承重构件，它支撑着屋顶、楼板等，并将这些荷载及自重传给基础。 （1）墙体的分类： 按在建筑物中的方向分为：外墙－位于建筑物四周，是建筑物的围护构件。内墙－位于建筑物内部，主要起分隔空间的作用。 按在建筑物中的方向，分为：纵墙－沿建筑物长轴方向布置的墙称为纵墙。横墙－沿建筑物短轴方向布置的墙称为横墙。外横墙通常称为山墙。 按接受力情况，分为：承重墙－凡直接受梁、楼板、屋顶等传下来的荷载的墙称为承重墙。非承重墙－不承受外来荷载的墙称为非承重墙。 （2）柱－是独立支撑结构的竖向构件。柱承担、传递梁和板两种构件传来的荷载。 3、楼地层和梁 楼地层包括楼板和地面（首层地面），是分隔建筑空间的水平承重构件，主要作用是承受人、家具等荷载，并把这些荷载及自重传给承重墙、柱或基础。 楼板－楼板的基本构造层是面层、结构层、顶棚。 首层地面－是指建筑物底层的地坪。 梁－是跨过空间的横向构件。 4、楼梯 楼梯一般由3部分组成：楼梯段、休息平台和栏杆扶手。按楼层间楼梯的数量和上下楼层方式的不同，可分为直跑式楼梯、双跑式楼梯、多跑式楼梯等。 5、屋顶 既是建筑物顶部起覆盖作用的围护构件，又是建筑物顶部的承重构件。屋顶由屋面、承重结构层、保温隔热层和顶棚组成。常见的屋顶类型有平屋顶、坡屋顶。 6、门窗－门和窗都是建筑物的围护构件。 三、商品房常识 1、容积率： 是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率＝总建筑面积÷建筑用地面积。其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。 2、建筑密度： 规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。 3、出房率： 是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的，所以相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同，但销售面积会有不同。 4、住宅居住面积： 是指小区住宅分户门内的卧室和起居室等的净面积的总和。 5、绿地率： 是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 6、住宅的层高和净高： 层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有个要求，这个高度就叫层高。具体地说，层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸；净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。 7、住宅的进深： 住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的