如何开发成功的县城购物中心杨宝明..docVIP

如何开发成功的县城购物中心—以兴平金城广场为例 县城购物中心研究的意义 　　中国有数千座县城，县城购物中心具有很多共同的规律，通过建立示范性购物中心，总结县城购物中心的选址规律、业态组合规律，通过实际经营形成县城购物中心的成功管理模式。在成功案例的基础上，我们希望通过系统的知识提炼，形成系统的开发与运营流程，然后在全国推广。 　　 一．县城市场研究与商业体量的确定 　　开发县城购物中心的规模取决于市场的容量，同时要根据发展商的资源状况确定，开发规模过大浪费投资，开发规模过小，必然导致业态选择受到局限，不利于降低经营成本。 　　我们通过对县城的系统研究，县城购物中心的商业体量一般遵循如下规则：第一，县城购物中心体量一般不要超过5万平方米。第二，销售面积不超过30%，主要出入口控制在开发者手中。第三，高起点作商业规划，商业设施标准参考日本标准，精心做好商业视觉形象设计。 　　为了具有代表性，我们选择西安附近的兴平市作为开发一流购物中心的城市。 　　兴平，古时称“犬丘”又称“始平”、唐景龙二年，唐中宗李显送金城公主出嫁吐蕃王赞普，送至马嵬城，设帐于百顷泊饯别，改始平县为金城县，至德二年，兵马使“李奂”统领兴平军驻扎金城县，因平“安史之乱”有功，故改金城县为兴平县。位于陕西省中部，东距西安50公里、咸阳23公里，西贯宝鸡，南通汉中，北连陇东河套地区，是一个典型的以大中城市为依托的卫星城。1993年经国务院批准撤县建市，设兴平市。 　　兴平作为周、秦、汉、唐的京畿之地，全市现有文物点210余处，其中，国家级重点文物保护单位有汉武帝茂陵、霍去病墓2处；省级重点文物保护单位有唐杨贵妃墓、文庙大成殿，北塔3处；县(市)级重点文物保护单位有汉班昭墓等35处。全市现有馆藏文物7000余件，其中，等级文物567件，文物数量之多，品位之高，在国内外享有盛誉。 　　全市辖7镇4乡3个街道办事处，248个行政村，总面积510平方公里，总人口55.5万人，其中非农业人口16万人。 　　二．县城购物中心业态设计与投资回收思考 　　1.兴平业态设计的重要参考数据： 　　兴平市经济呈稳步增长年增长率在10%以上，尤其是2003年以后，经济增长速度较快，在13%以上。2004年国内生产总值达30.03亿，预计2005年国内生产总值达到34.08亿元。兴平市整体经济发展状况良好。 　　?　　 图1 社会商品零售总额 　 　?　　图2 兴平市人均收入 　　 由上表可以看出： 　　兴平市商贸经济发展迅速，社会消费品零售总额年增长率在10%以上，其中2004年较2003年增长12.8%，预计2005年将较2004年增长12.6%，达到10.36亿元。兴平市商业呈稳步增长，市场发展平稳。 　　?　　图3 项目地块相片 　　?　　 图4 项目红线图 　　 2.项目业态设计的思考 　　通过深度市场调查与兴平商业发展及投资客户心理分析，同时对比西安及二三级城市商业地产规划与兴平现有金城路商圈的辐射影响，我们认为沿金城路与中心大街两个区域商业价值极大，同时由于我们规划中强调了广场的重要性，因此我们认为广场周围的商业价值也最大 ，因此在业态设计中，我们着重提出了以下思路：　　1）临街商铺价值最大化原则，这部分商铺面积要适当加大，增加一层销售商铺的价值；　　2）广场周围的商铺价值最大化原则，广场周围的商铺要充分考虑广场周围人气的因素，设置最吸引人气的业态，比如说麦当劳、肯德基等快餐，吸引儿童关注；　　3）充分发挥百货和超市大商家的作用，进行业态划分；利用大商家的带动和临街商铺的优势进行互补，充分挖掘商铺价值；　　4）充分贯彻景观提升价值、业态划分与景观相结合的原则；　　5）充分考虑人流互补、业态互动，争取最大化让顾客停留在商场内的原则；　　6）充分考虑顾客在商场内、景观空间内最想做的、最愿意做的事，进行业态划分；　　7）充分把握商品群设计原则，让顾客寻找商品最轻松。　　8）充分考虑当地市场空白、市场发展趋势、引导市场发展，争取经营最大成功的原则。 　　表1 兴平购物中心业态示意　　?　　负一层的商铺要通过超市人流带动最大限度提升价值，巧妙利用超市的人流导向，让走出超市的人流经过外面的商铺。 　　在设计方面，我们通过局部下沉广场，提升负一层的使用价值，进而提升超市外商铺的销售价格。 　　表2 兴平金城广场一层业态　　?　　 一层是县城购物中心最能创造价值的地方，我们采取四周布置名店，中间开用百货式开敞的商品布局原则，提升整个商场的陈列品味，让县城的顾客能够享受到日本一流百货空间的视觉品味。 　　由于兴平距离西安只有40分钟的车程，中高档购物普遍到西安，因此兴平百货的化妆品不仅在品牌数量上要达到20个以上品牌，而且要有一流的化妆品陈列水准，创造与西安同样甚至更好的购物环境，才能留住本