I凤阳路601号项目3.15.docVIP

第一部分：市场篇 大势分析 2005年上半年上海市办公楼出现了一股“热潮”：在CBD顶级办公楼倍受追捧的情况下，销售市场猛然壮大，不管办公楼是新的、旧的，都不断涌入市场。住宅市场的硝烟悄然转向了办公楼市场。相比调控下冷清的住宅市场，上海写字楼市场呈一片活跃景象。2005年1~12月份上海全市成交办公用商品房150万平方米，合计约1.1万套，月均成交12.5万平方米5月办公楼仅成交6.1万平方米，为全年最低。进入9、10月份的销售旺季，月成交量稍有好转，达到10万平方米的水平。2005年最后一个月，办公楼市场出现井喷，月成交量一举超过26万平方米，其中主要原因是年底市场对商办类物业看好，同时市场供应量增加。成交均价方面2005年1~12月份全市办公楼商品房成交均价为14315元／平方米。四个季度成交均价依次为12637元／平方米、14260元／平方米、15773元／平方米、15044元／平方米总体走势上看，呈现一定幅度的上升趋势，均价比年初上涨了约20％。从各个区域的办公楼均价来看，最高均价依然是市中心的三区域，前三位依次为黄浦区18419元／平方米、静安区18047元／平方米以及长宁区17834元／平方米。三区域位于市中心黄金地段，商办物业集中区，区位好、均价高是情理之中。 就掀起了购置办公楼的热潮原因有：近期商办用地拍卖竞争激烈，土地拍出惊人高价；按国际惯例，甲级写字楼的价格比同区域住宅售价高三成，但目前看来，与住宅相比，上海甲级写字楼的价格显然还留有较大空间；近年楼盘的市场供应明显低于市场需求，导致供求失衡；众多近期海外投资机构纷纷收购沪上写字楼，对办公楼市场推波助澜。如：麦格里收购新茂大厦、摩根士丹利收购世界贸易大厦、著名投资机构高盛宣布收购百腾大厦；租金持续走高，使之成为目前回报率较高的投资产品。从目前市场上售价与租金的回报率来看，上海写字楼平均投资回报率一般在5—8%之间。租赁市场行情分析?随着房产新政的出台，上海住宅市场降温较明显，写字楼市场却持续保持上升势头。目前上海甲级办公楼的空置率为下降至6.7%，近10年来的最低；租金则随着需求的增加呈攀升之势，平均租价为0.81美元每平方米。2005年上海甲级写字楼平均租金报价上涨15.3%，上涨率与过去几年相比位居首位。由于2006?年底国内金融业将完全放开，同时根据上海市有关规划，到2007年，上海将累计引进150家跨国公司地区总部、180家研发机构、140家投资性公司，这些公司和国际金融机构的强劲需求将使上海写字楼租赁市场更为活跃。预计到2007年，上海甲级写字楼空置率将至3％以下，租赁价格可望突破1.0美元。???租金上涨压力，尤其是高端物业部分，市中心区域租金的大幅上涨，使不少跨国公司开始在各种市郊办公园区寻找或定制办公场物业，以节约成本和安置预期的人员扩张? 二、区域办公分析 办公格局分析 上海市的办公市场经过多年的发展，已逐步形成了七个比较显著的商务圈。这七大商务圈内集中了众多的甲级办公楼，代表着上海整体办公市场的主流，是上海商务办公的精华所在。 项目所在的南京西路商务圈作为七大商务圈之一，区域内集中了比较多的甲级办公楼，也具有比较大的办公需求。 从南京西路商务圈发展格局来看，办公楼的商务价值呈现“南高北低”的现象，南京西路以南的办公楼无论是办公楼的品质还是租赁价格等方面均要高于以北办公楼。 区域主要办公楼个案分析 在售办公楼 本项目周边目前在售的办公楼不多，主要有以下几个： 天安中心 发展商：上海天安中心大厦有限公司项目地址：黄浦南京西路338号 B1层1500平米餐饮，1层1000平米品牌展示厅以及银行海银国际大厦 发展商：上海飞房地产有限公司聘 物业：高力国际物业 项目地址：威海路233号 项目概况： 项目占地5310㎡，总建面为46234.3㎡（其中地上建筑面积38034.38㎡），容积率为8.7，是一栋纯美式5A甲级办公楼，地下3层、地上主楼26层、副楼7层，主楼高99.7米，车为约160个。 10楼以下每层分割成四户，面积在187—360㎡之间，对外报价为均价26000元/㎡；10楼以上半层起售，面积在610—750㎡之间，整层面积为1360㎡左右，对外报价为均价25000元/㎡。 占地面积 5310㎡ 总建面积 46234.3㎡ 容积率 8.7 产权年限 50年 面积 10楼以下每层分割成四户，面积在187—360㎡之间； 10楼以上半层起售，面积在610—750㎡之间，整层面积为1360㎡左右。 销售价格 报价均价：25000—26000元/㎡ 成交均价：25144元/㎡ 整体规划 地下3层、地上主楼26层、副楼7层，主楼高99.7米。 办公设备： 大堂 墙面采用高级石材、玻璃及金属线条等，配天花吊顶及灯饰；