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华新房地产有限责任公司 尚 城 项 目 市 场 定 位 报 告 2015-7-6 锡盟房地产宏观市场分析 第一节 宏观经济环境对房地产市场的影响 房地产行业涉及并涵盖了建筑业、建材业以及冶金、化工、轻工等多个行业，是以生产和经营房地产为最终产品的产业，是市场经济不断发展，产业类别逐步细化的产物。发展房地产行业，不仅可以为社会提供足够、适销的商用与民用住房，更重要的是能够刺激个人消费和投资，从而为国民经济带来新的增长。 一、我国宏观经济运行态势良好 1995至2000年，锡盟经济年均增速达到10%；全市国民生产总值累计超过1000亿元。2000年国内生产总值大幅增长，GDP的年度增长率达到了8%，工业增加值增长率达到了11.4%，主要归功于高科技产业的发展。2001年前三季度我国经济继续保持适度增长，前三个季度GDP增长率仍然达到了7.6%。国内生产总值实现12101亿元，按可比价格计算比去年同期增长7.6%，增幅比去年同期慢0.4个百分点，但比去年第四季度快0.2个百分点，呈现出持续稳定增长的态势。 尽管因受“9.11”恐怖袭击事件影响，第四季度我国经济增长还会继续放慢，但在申奥成功及加入WTO的利好消息的刺激下，在积极财政政策的支持下，全年GDP增长率仍可望达到7.3%左右。根据我国经济的景气周期和对更加积极的财政政策的良好预期，预计我国经济仍将实现7%左右的增长，大大高于世界平均增长水平。2001年-2010年锡盟实际国内生产总值的平均增长率的目标为9%。 二、 当前宏观经济运行对房地产投资的影响 2001年1-7月，锡盟房地产开发投资额达到52.65亿元，同比增长58.9%，投资旺盛，并继续以加速度增长。其中住宅投资额为30.87亿元，同比增长56.9%，办公用房投资22.65亿元，商业用房开发投资13.45亿元。锡盟商品房新开工面积1-7月为356.7万平方米，同比增长91.8%；其中住宅为100.1万平方米，办公用房达到55.5万平方米，较去年同期均有大幅增长。办公用房增幅尤为显著。2001年1-7月，锡盟商品房施工面积为298.5万平方米，比上年同期增长34%，其中住宅156.4万平方米，同比增长46.5%；商品房竣工面积150.7万平方米，同比增长4.2%，其中住宅竣工161.8万平方米，同比增长8.8%。商品房实现销售面积199.9万平方米，同比增长14.4%，住宅类物业销售面积为156.3万平方米，同比增长13.3%。商品房销售额达到56.36亿元，住宅销售41.60亿元。同时随着中关村西区及各大科技园区建设的展开、九月锡盟新区规划的正式公布、新区地区商务氛围的逐步形成，该类物业的供应量将在五至六年内稳步放大，目前市场对此持中长期看好的态度。 2001年10月统计资料表明，房地产投资继续保持高速增长。全市完成房地产投资186亿元，同比增长51.4%。房地产投资占全社会投资的比重达到52.1%，对全社会投资增长的带动作用高达98.8%。商品房市场供需两旺。1－10月，全市商品房累计竣工面积566.3万平方米，同比增长41.9%；其中住宅201.6万平方米，增长47.5%。商品房销售面积168.6万平方米，增长19%，增副形势尤为显著。 三、加入WTO后中国房地产所面临的挑战 在1月份召开的全国房改与房地产工作座谈会上，建设部副部长宋春华就我国住宅和房地产业所面临的问题谈了四个方面，即“抓住发展机遇、加快结构调整、坚持科技创新、推广信息技术”，这也是房地产业及其相关产业在入世过程中所要面对的挑战。 入世对国内房地产业的冲击主要表现在两个方面：结构调整和企业竞争。结构调整是指入世后我国的房地产业在产业结构上不但要适应国内市场的发展，也要适应国际市场经济的发展，同时还要不断地进行新的动态调整，无论是住宅项目、商业用房或工业用房，从选址、立项、设计、建设及销售各个环节都要考虑是否符合入世后的需要。否则，就要产生结构性的矛盾，出现空置现象，企业也会遭到市场的无情淘汰。其次，入世后房地产业会面临更激烈的商业竞争。随着市场的逐步开放，房地产行业也会步入国际化的轨道，逐步实行法制化、证券化、市场化，但毕竟我国的房地产业在这一进程中还刚刚开始，基本上还属于粗放经营的模式，劳动率低下，产品品种单一，从业人员年均竣工面积仅是发达国家的20%，劳动生产率仅为发达国家的30%－50%，而单位能耗却是发达国家的3倍。入世后，可以肯定我国的开发企业在最初的竞争中面对国内和国际经济的动态的影响，将处于不利的竞争地位。一些规模较小、管理水平低、技术落后、人才匮乏、效益低下的房地产企业恐怕要遭淘汰。另一方