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砀山地块调研报告 2016年10月 第一部分地块概况及周边配套 地块概况 宗地位于金御花都项目北侧、砀山四中对面 ，位置示意图如下： 金御花都 B A C 实小 宗地由A、B、C三块地块组成； 东临经一路、汉王路、南邻桐木路、西邻宴嬉路、北邻梨都东路； 地块现状 地块地势平坦，只有沿宴嬉路有部分民房待拆迁，地块东北角的开发区实验小学已正式投入使用 经济技术指标 地块 A B C 三块土地合计 地块面积（亩） 90 85 85 260 地块面积（㎡） 60030 56695 56695 173331 土地款（万元） 9000 8500 8500 26000 亩单价（万元/亩） 100 100 100 100 楼面价（元/㎡） 681 600 1249 760 用途 商住 商住 商住 商住 建筑密度 25% 绿地率 35% 容积率 2.2 2.5 1.2 1.97 总建筑面积（㎡） 132066 141738 68034 341838 其中住宅（㎡） 123071 133238 68034 324342 商业（㎡） 7500 7500 0 15000 公共面积（㎡） 1495 1000 0 2495 地下建筑面积（车位） 36000 说明： 1、商铺分布在A\B两区，沿宴喜路分布，最高两层 2、公共面积按金御花都比例分配，占地上建筑面积的0.73% 砀山规划及地块周边示意图 地块周边主要配套示意图 金御花都 地块 实验 小学 四中 梨花广场 砀中 往高速7公里 往高铁站8公里 往高速、高铁示意图 晨光中学 一小 交通：临近主干道迎宾大道、人民路，周边公交众多，距离高铁站、高速出口仅10分钟车程； 教育：实验小学、一小、四中、晨光、五中等； 商业：人民路商业街、汇丰市场、超市、餐饮、银行等一应俱全； 医疗：社区医院、诊所、砀山红十字医院 五中 半径1.5公里生活圈 规划公园、体育场 新县医院 砀山总体规划示意图 一主、两轴、三星、六片区 一主、两副、四组团 第二部分砀山房地产市场分析 一、当前房地产市场宏观分析 今年我国房地产市场走势总体好于预期，“去库存”取得一定成效，对投资和GDP的拉动效应增强。但在房地产复苏过程中，加剧了资金脱离生产领域实体经济的程度，可能会阻碍创新和产业转型，削弱经济增长动力。 由于没有针对去库存“因城施策”，导致市场恐慌和社会投机情绪高涨，“地王”频现，大量信贷资金流向了房地产市场，一二线城市房价出现暴涨。在宏观经济和预期收入增速持续下行的背景下，房价大幅上涨，预示着房价收入比急剧攀升。 今年房地产去库存主要有两大特征：一是当前房地产的库存减少主要是住宅商品房，而非住宅商品房库存还在持续攀升；二是当前房地产的库存减少主要是一、二线城市，三、四线城市的房地产库存压力依然巨大。自9月30日以来，陆续有22个热点一二城市密集出台了新一轮紧缩性调控政策，从房价环比涨跌幅度看，这些城市房价过快上涨的势头得到明显遏制，房价走势趋稳。与9月比，一线和部分热点二线城市10月上半月新建商品住宅价格环比指数均有所降低。限购限贷等措施，主要目的是保护自住和改善性需求，并抑制投资投机性购房，让住房回归居住属性，并降低银行信贷风险。由于国家去库存的宗旨仍未改变，所以预计三四线城市近期不会出台调控政策。 一二线城市房价的快速上涨以及近期的调控政策，会对外来打工者产生一定的挤出效应，迫使此部分客户回家乡置业。从国庆期间邳州砀山成交客户分析来看，外地打工返乡置业客户明显增多。本公司所开发两个项目，在外地打工客户，成交比例分别占了60%及52%，给项目成交明显带来了增量。随着类似于邳州砀山等小城市的城建设施的完善（如砀山高铁开通），也会对外出打工人员回乡置业产生比较积极的影响。本地人（含外出打工人员）依旧是县城购房的绝对主力，但由于缺少外地人和投资客，这样也导致了县城房价整体缺乏上涨动力。 二、砀山经济1、GDP：砀山县2012-2015年GDP增长图表 近4年来随着城市的发展，政府对工业、农业的支持与调整也在不断加强， 同时对本地经济结构的调整也促进了经济的进步，近5年GDP接近翻一番。 2、常住人口 2015砀山县全县域人口约105万，其中县城常住人口约25万人。城镇化率约23.8% 预计到2030年，砀山全县域人口约115人，其中县城常住人口约45万人，城镇化率约39% 3、2012年-2015年全县固定资产投资额图表 4、2012-2015年城区、乡镇居民可支配收入对比表 近4年来，城乡居民的可支配收入都在稳步的上升，为后期经济的发展提供了强有力的保障和动力。 三、砀山土地市场：2015.1-2016.9