007工程护作业指导书.doc

南京垠坤园区物业管理 工 程 维 护 作 业 指 导 书 南京荣灿物业管理有限公司 2012/12/01 目录 第一节、房屋（设施）维护和修缮管理规程 3 第二节、公共设备设施维护规程 3 第三节、房屋维修工程分类 12 第四节、房屋日常养护的内容 12 第五节、机电设备编号规定 16 第六节、给排水设施设备运行管理规程 17 第七节、供电系统管理规程 19 第八节、供配电设备维护保养规程 20 第九节、配电房管理规定 21 第十节、水泵房设备操作规程 21 第十一节、电梯运行管理规程 23 第十二节、弱电系统维修标准作业规程 24 第十三节、日常维修服务工作规程 26 第十四节、维修部夜间值班工作规程 27 第十五节、中央空调运行管理规程 28 第十六节、工程维修工具管理作业规程 30 第一节、房屋（设施）维护和修缮管理规程 1 目的 定期对房屋建筑及配套的公共设施进行养护和修缮，保证其在使用过程中正常地发挥其使用功能、延长其使用寿命。 2 适用范围 实用于管理区域内的房屋及配套的公共设施的养护和维修。 3 职责 3.1工程维护部负责了解房屋养护修缮需求，并制定养护修缮计划，并定期实施养护修缮工作。 3.2项目经理监督工程维护部对房屋建筑进行养护和修缮。 3.3项目所有员工负责日常巡查。 4 工作规程 4.1工程维护部负责统计管理区域内房屋及公共设施情况，并登记在《房屋及设施一览表》中。 4.2房屋及公用设施的日常巡查。 4.2.1工程维护员每月负责巡视，检查管理区域内房屋外观破损、公共道路、智能化系统、景观、路灯、消防栓、下水等管道、污水井等井盖、围墙等房屋和公共设施的完好情况。认真填写《房屋及设施巡查记录表》。发现问题，及时向客服中心汇报，由客服中心统一安排维修时间。 4.2.2工程维护员每月不少于一次楼道巡查，检查楼道内的消防设施、楼梯、扶手、楼道灯、开关、天井等，认真填写《楼道巡查表》。发现问题，及时向客服中心汇报，由客服中心安排维修。 4.2.3工程维护部每半年负责对管理区域内的房屋主体进行一次全面的完好情况检查，按照城乡建设环境保护部城住字第678号《房屋完损等级评定标准》的标准进行房屋完损情况评定，填写《房屋完损情况评定表》，根据评定结果制定修缮计划。 4.2.4工程维护部每2周负责对管理区域内、智能化监控门禁系统、移动门等设施及各种机电设备进行预防性的日常保养及检修，确保各项设施正常运转，填写《房屋及设施巡查记录表》。 4.3工程维护部制定年度修缮计划，报项目经理进行审核，由项目经理报分管副总、总经理进行审批，审批后由项目安排实施。 4.4客服中心负责接受客户维修申报、投诉。汇总统计房屋养护和修缮需求，会同工程维护部主管初步拟订房屋养护及修缮工作计划。安排小修项目维修并负责将大、中修维修项目统计上报给项目经理。 4.5项目经理负责审核大、中修维修项目，并报分管副总、总经理审批。负责对日常养护、维修工作进行监督、检查。 4.6维修人员应按操作规程完成维修工作，维修材料应符合国家有关环保规定。 4.7工程维护部对大、中修项目和各项小修项目进行验收。 附：《房屋主体公共设施维修、养护工作一览表》 《房屋完损等级评定标准》 5 相关文件和记录 5.1《房屋及设施一览表》 5.2《楼道巡查表》 5.3《房屋及设施巡查记录表》 5.4《房屋完损情况评定表》 第二节、公共设备设施维护规程 公共设备设施（年度）维护标准 序号 类别 项目 维护周期 检查及维护内容 维护方案 建议 检查时间 维护效果 备注 1 项目道路 路面 年度 对局部损坏严重或多次修补处进行翻新 工程部委托施工单位 符合路面施工质量标准 延长使用功能 　 路牙 年度 对局部损坏严重或多次修补处进行翻新 工程部委托施工单位 符合人行道铺设技术标准 延长使用功能 　 人行道 年度 对局部损坏严重或多次修补处进行翻新 工程部委托施工单位 符合人行道铺设技术标准 延长使用功能 　 木质辅道 年度 局部刷漆一次，对损坏严重或多次修补处进行翻新 工程部委托施工单位 符合人行道铺设技术标准 延长使用功能 　 雨水井 年度 井盖刷防锈漆出新一次，（铁艺盖） 物业按规程维护 符合刷漆防锈作业规程 窨井不漫溢， 井盖不缺损，井盖密合 　 污水井 年度 井盖刷防锈漆出新一次，（铁艺盖） 物业按规程维护 符合刷漆防锈作业规程 窨井不漫溢， 井盖不缺损，井盖密合 　 弱电井 年度 井盖刷防锈漆出新一次，（铁艺盖） 物业按规程维护 符合刷漆防锈作业规程 窨井不漫溢， 井盖不缺损，井盖密合 　 阀门井 年度 井盖刷防锈漆出新一次，（铁艺盖） 物业按规程维护 符合刷漆防锈作业规程 窨井不漫溢， 井盖不