广州保障房社区物业管理模式的选择意愿调查..docxVIP

　　广州保障房社区物业管理模式的选择意愿调查一、引言　　随着社会的发展，社区的物业管理已经超越了以房屋维护管理为主的服务范围，逐渐覆盖到社区生活的各个方面，成为现代城市社区管理的重要组成部分。城市保障房社区物业管理和社区管理的联系更为紧密，物业管理对维护社区和谐、促进社区发展具有重要的作用。目前，国内的保障房社区多种类型并存，有解困房、安居房、经适房，也有廉租房和公租房等，由于社区产权性质复杂，居民利益诉求多样，在一定程度上增加了物业管理的难度。保障房住户多为弱势群体，自我管理的能力和意愿较弱，需要政府的救济和扶助。由于廉租房和公租房住户不能参与到业委会的成立和运作中，在物业管理中也处于弱势地位，如何维护他们的利益成为保障房社区物业管理中需要重点关注的问题。在物业管理制度上，《物业管理条例》主要针对产权人相对单一的商品房社区制定，而保障房社区物业管理由于缺少明确的法律指引，在实践中难以找到有针对性的指导规范。一些保障房社区采用商品房社区的物业管理模式，出现了管理混乱、管理工作难度大、管理纠纷多等问题。为探索适合保障房社区的物业管理模式，我们在对广州6个有代表性的保障房社区进行问卷调查和访谈的基础上，对保障房社区物业管理现状进行分析，并以居民物业管理模式的选择意愿为依据，研究影响模式选择的相关因素，为保障房社区确定合理的物业管理模式提供决策依据。　　二、文献综述　　1．普通社区的物业管理模式研究　　由于国内物业管理开展的时间较晚，物业管理理论的研究广度和深度以及妥善处理各利益主体关系的指导力都有待进一步提高。当前对物业管理的研究主要集中在物业管理法规建设、物业费拖欠、物业收费标准与价格机制以及物业服务水平和自身管理等方面。　　在物业管理模式方面，张农科认为物业服务企业的单一主导模式已基本失效，业主自我管理和聘请管理人也成为了重要的管理方式;张金娟把物业管理模式划分为业委会和物业服务企业共同管理型、企业单独管理型和业主自治型三种模式，并认为应建立政府部门或非政府组织的参与机制，逐步实现小区共同体的管理模式;黎伟聪等认为若组建业主组织的好处不明显或组建业主组织付出的代价过高，业主们会选择把管理事务全权委托给物业公司，而且老城区住宅社区的业主更不愿意成立业主组织;朱光喜和朱燕针对业主与物业服务企业之间博弈力量不对等的情况，提出了政府替代型、自我管理型、行政干预型和契约均衡型等物业管理模式，并认为经济承受能力和集体行动能力低的社区应采用政府替代型的管理模式;也有学者认为在人员多、管理环境复杂的社区，应该建立政府介入机制，由政府部门设立相应的机构管理社区事务，避免社区陷入混乱或引发社会问题。　　在物业管理运作机制方面，陈淑云指出商品房社区的物业管理是以居民拥有房屋所有权与现代建筑物区分所有权的存在为前提，在物业管理区域内代表全体业主对社区物业实施自治管理，其主体是业委会和物业管理公司。由于没有业主参与物业管理的有利外部环境，我国社区建设与业主组织活动普遍存在居民参与不足的问题，现有法律对业委会也只规定了权利而没有规定应该承担的责任，导致业委会滥用权利侵害业主利益的现象时有发生。严红建议应设立监事委员会以制约业委会的权力，并建立完整有效的监督机制;曹阳则认为应防止业委会盲目发展，并强化政府在物业管理和业委会建设中的调控和监管作用。近年来，国内也有学者从产权角度研究社区的物业管理，如刘圣欢等依据产权理论与公共物品理论指出，物业产权属性决定了物业管理产品属性，进而影响了物业管理产品收费的难易程度。保障房社区具有多种类型住房并存的特点，但目前从产权角度研究保障房和商品房社区物业管理差异的成果仍不多见。　　2．保障房社区的特征和物业管理模式研究　　保障房是政府为保障中低收入居民居住权利而提供的住房产品，居住人群的特殊性是保障房社区的主要特征。陈琳等通过大规模调查后指出，孤寡老人、残疾人、重大疾病患者等在低收入住房困难家庭中占据了较大比重，他们是社会的弱势群体，在物业管理中需要得到更多的照顾。李和平等认为我国在城市发展的过程中，部分城市中低收入居民在市场和政府的主导下被动郊区化。随着保障房郊区化现象的日益突出，居住空间分异现象呈现出不断强化的趋势，导致社会隔离与排斥加剧、贫困的代际延续等问题。李强等发现社区内回迁户和商品房住户群体间分化程度被强化，这种居住分异有可能使阶层混居的愿望难以实现。焦怡雪认为应避免因低收入群体过度聚集和社会隔离而引发的各种社会问题，推行保障房配建模式与不同阶层混居模式。国外研究也发现，保障房会引起贫困集中等社会问题，如霍洛威等发现哥伦布市保障房加剧了贫困集中;阿瑟·奥沙利文指出大规模兴建保障房的“隔离政策”实际上加重了贫困与社会问题;西姆尼等发现与非公屋居民相比，公屋居民焦虑症的患病率、情绪障碍以及物质使用障碍都明显偏高。