城市住宅的社会学思考分析.pptVIP

城市住宅的社会学思考 1为什么要从社会学角度审视城市住宅问题 1.1住房问题已经成为城市的主要社会问题 住房短缺是任何国家在城市化过程中的一段痛苦的经历 住房正造成城市生活的严重的社会不公平 住房问题正成为影响城市产业升级、竞争力能否持续的重要制约因素 1.2解决城市住房问题需要社会经济的综合配合 政府对于住房市场的必要性 公共产品的特性：即使私人占用/占有，许多方面也是公共消费的，如外观和环境、因居住而对公共设施服务水准的影响 政府对于住房市场的合理性 有利于居住资源效率提高，并改善居住的社会公平性 政府对于住房市场的有限性 以市场为主的解决住房问题，政府干预作为合理补充。 2城市住宅的属性 城市住房作为一种特性商品，因而具有公共物品的特色。 2.1住房是一种特殊的耐用消费品 耐用的意味——城市文化的载体与城市背景 数字： 英国1991年20%住房建于1919 法国1980年35%住房建于1915年前 耐久说明：任何时期新建住房仅占存量住房的很小比例，一般说年供应量仅占存量住房的2%~3%。 住房建设对城市建成区空间产生长期影响 “有恒产者有恒心”与社会的稳定（物质与文化） 2.2城市住房是一种复杂商品 估价、生产及供求关系的复杂是由住房唯一独特性决定的。 地段、布局、设施甚至邻居都成为估价的重要因素。 产品的复杂性说明必须占有大量的信息才能进行住宅的市场选择 因而很容易形成卖方市场，而信息不对称很容易形成购买者的弱势 2.3城市住房的唯一独特性 差异是住房的本质。“物以类聚” 差异的产生缘自特定地段和规划条件下的无弹性土地供应 2.4城市住房的固定性 住房的移动至少在近期 是不现实的，而频繁的迁移既昂贵也不方便 意味着住房的选择也是邻里关系与就业地点和相应的生活服务设施的关系的选择 对住户的邻居选择还导致居住的空间隔离现象（种族隔离、贫富分层及其他） 反过来讲，也正促进“物以类聚”的现象，进而有益于促进社区的文化及自治。 2.5住房是昂贵的生活必需品 昂贵而必须，这本身就是一矛盾的组合 租赁成为城市居住生活的普遍形式 表1： 大城市的租赁比例高于全国平均水准 住宅金融对居住消费的促进作用及供给关系的影响 由于昂贵、耐用、固定等因素，住宅具备附属抵押品特性及可继承性，进而促使发达的住房二级市场的形成。 end! * * 德国 荷兰 40~50% 香港 丹麦 法国 50~60% 巴西 日本 加拿大 美国 英国 60~70% 匈牙利 西班牙 爱尔兰 70%以上 国家和地区名称 住房自有率 图1：英国住房的产权结构变化